築古アパート投資で月10万の家賃収入を作る方法
築古アパート投資で月10万円の家賃収入を作る方法を徹底解説。物件の探し方・利回り計算・リフォーム費用・融資のコツ・空室対策まで、サラリーマン大家が実例数字付きで紹介します。
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築古アパートで月10万円の家賃収入って、実際いけるの？
「築古アパート投資がアツいらしい」
最近、こういう話をよく聞くようになったよね。YouTubeでもSNSでも、築古物件をリフォームして大家になる人たちの話がバズってる。
でも正直なところ、「本当に儲かるの？」「ボロ物件買って大丈夫なの？」って不安もあるよね。僕もそうだった。
結論から言うと、築古アパート投資は正しいやり方でやれば月10万円の家賃収入は十分に現実的です。ただし、テキトーにやるとマジで地獄を見るので、この記事でしっかり学んでいってください。
築古アパート投資とは？
築古アパート投資とは、築20年以上（場合によっては築30年、40年）の古いアパートを安く仕入れて、リフォームして入居者を入れ、家賃収入を得る投資方法。
なぜ築古アパートが注目されるのか
- 物件価格が安い: 新築の半額〜3分の1程度で買える
- 利回りが高い: 表面利回り10%以上の物件も珍しくない
- 土地値以下で買えることもある: 建物の価値がゼロ評価の物件は、実質土地だけの値段
- 少額で始められる: 地方なら数百万円〜1,000万円台で1棟買える
月10万円の家賃収入を作るシミュレーション
具体的な数字で見てみましょう。
モデルケース
- 物件: 築35年 木造アパート 6室
- 購入価格: 800万円
- リフォーム費用: 200万円（外装塗装＋水回り交換）
- 家賃: 3.5万円/室
- 満室時家賃収入: 21万円/月
- 空室率: 10%想定
- 実効家賃収入: 約19万円/月
毎月の支出:
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| ローン返済（1,000万円/15年/金利2.5%） | 約66,700円 |
| 管理委託料（家賃の5%） | 約9,500円 |
| 修繕積立（家賃の5%） | 約9,500円 |
| 固定資産税（月割り） | 約5,000円 |
| 火災保険（月割り） | 約3,000円 |
| 支出合計 | 約93,700円 |
毎月のキャッシュフロー: 190,000円 − 93,700円 = 約96,300円
ほぼ月10万円！もちろんこれは満室率90%を維持できた場合の計算だけど、十分に現実的な数字です。
築古アパートの探し方
物件検索サイトで探す
- 楽待: 投資用物件の定番サイト。利回り検索がしやすい
- 健美家: 楽待と並ぶ投資物件サイト。地方物件に強い
- アットホーム: 一般の不動産サイトだけど、投資用物件もある
探すときのポイント
- 利回り12%以上を目安に: 築古は経費がかかるので、表面利回りが高くないとキャッシュフローが出ない
- 駅から徒歩15分以内: いくら安くても、需要がなければ意味がない
- エリアの賃貸需要を調べる: ホームズの「見える！賃貸経営」などで空室率をチェック
- 土地値を確認する: 最低でも土地値以上の価値がある物件を選ぶ（出口戦略のため）
不動産会社とのネットワーク
実は、いい物件ってネットに出る前に売れちゃうことが多いんですよ。だから、地元の不動産会社と仲良くなって「いい物件が出たら教えてください」と伝えておくのがめちゃくちゃ大事。
最初は「素人が何言ってんだ」って扱いを受けることもあるけど、何度も通って誠意を見せれば、徐々に情報をもらえるようになります。
リフォームのコツ
築古アパート投資の成否はリフォームにかかってると言っても過言じゃない。
必ずやるべきリフォーム
- 外壁塗装: 第一印象で入居が決まると言っても過言じゃない
- 共用部の清掃・修繕: エントランス、廊下、ゴミ置き場
- 水回りの更新: キッチン、浴室、トイレは古いと一発アウト
- クロスの張り替え: 最もコスパのいいリフォーム
やらなくていいリフォーム
- フルリノベーション: 築古にお金をかけすぎると利回りが死ぬ（築古物件のリノベーション費用対効果も参考に）
- 過剰な設備投資: ターゲット入居者に合わないグレードアップは無駄
- 構造に関わる大規模工事: コストが見合わないことが多い
リフォーム費用の目安
| 工事内容 | 1室あたりの費用 |
|---|---|
| クロス全面張替え | 5〜10万円 |
| フローリング上張り | 8〜15万円 |
| キッチン交換 | 15〜25万円 |
| ユニットバス交換 | 30〜60万円 |
| トイレ交換 | 5〜15万円 |
| 外壁塗装（1棟） | 80〜150万円 |
全室フルリフォームすると莫大な費用になるので、空室の部屋から順にリフォームしていくのが現実的。まず1〜2室をリフォームして入居者を入れ、その家賃で次の部屋をリフォーム…という流れがおすすめ。
融資を受けるには？
築古物件の融資は、新築・築浅と比べるとハードルが上がるのが正直なところ。
使える金融機関
- 日本政策金融公庫: 築古物件でも融資が出やすい。金利は1〜2%程度
- 地方銀行・信用金庫: エリアによっては積極的に融資してくれるところもある
- ノンバンク: 金利は高め（3〜4%）だが、審査が柔軟
融資を通すコツ
- 自己資金を多めに用意する（物件価格の20〜30%が理想）
- 物件の収益性をしっかりシミュレーションして提出する
- リフォーム計画書を作って「こうやって収益化します」と説明する
- 経験がなくても、本で勉強したこと・セミナーに参加したことをアピール
空室対策のテクニック
築古アパートの最大のリスクは空室。でも、ちゃんと対策すれば入居率を上げることはできる。
賃貸付けのコツ
- 家賃設定を間違えない: 周辺相場をしっかり調べて、適正価格で募集する。欲張って高くしすぎると長期空室のリスク
- 管理会社を複数使う: 1社だけだと紹介力に限界がある。複数の管理会社に客付けを依頼しよう
- 写真にこだわる: ネット掲載時の写真が命。明るく清潔に見える写真を撮る
- 初期費用を下げる: 敷金0・礼金0・フリーレント1ヶ月などで競争力アップ
- ペット可・楽器可: 差別化ポイントとして効果的。築古は防音性が低いのでちょっと注意だけど
入居者に長く住んでもらうコツ
空室対策って「入居者を入れる」ことだけじゃなくて、「退去を減らす」ことも超重要。
- 設備のトラブルには迅速に対応する
- 更新料を安く設定する（または無料にする）
- 共用部を清潔に保つ
- 長期入居者には家賃の値下げ交渉に応じる（退去されるよりマシ）
築古アパート投資のリスクと対策
リスク1: 大規模修繕
築古は突然の大規模修繕が発生するリスクがある。給排水管の老朽化、屋根の雨漏り、シロアリ被害など。
対策: 購入前にインスペクション（建物診断）を実施する。修繕積立金を毎月ちゃんと積んでおく。
リスク2: 耐震性
旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）の物件は、地震のリスクが高い。
対策: できれば新耐震基準の物件を選ぶ。旧耐震でも耐震補強工事済みの物件なら検討OK。
リスク3: 入居者の質
築古で家賃が安い物件は、入居者の質に注意が必要。家賃滞納や近隣トラブルのリスクが上がることがある。
対策: 入居審査をしっかりする。保証会社の利用を必須にする。管理会社と連携して問題には早期対応。入居者審査で見落としがちな3つのサインも参考に、書類だけでなく人物確認の視点も持ちたい。
リスク4: 出口戦略
築古物件は将来的に売却しにくい場合がある。建物の価値がほぼゼロだと、土地値でしか売れない。
対策: 購入時点で出口を考えておく。更地にして売る、建て替える、土地だけ売るなど、複数のシナリオを想定。不動産投資の出口戦略と売却タイミングの判断基準で具体的な考え方を解説しています。
実際の成功パターン
パターンA: 地方の築35年アパートを再生
- 購入価格500万円（6室）
- リフォーム費200万円
- 家賃3万円/室×6室 = 月18万円
- ローンなし（現金購入）
- 月の経費5万円
- キャッシュフロー: 月13万円
パターンB: 郊外の築25年アパートで安定運用
- 購入価格1,500万円（8室）
- リフォーム費300万円
- 家賃4万円/室×8室 = 月32万円
- ローン返済 月12万円
- 月の経費8万円
- キャッシュフロー: 月12万円
どちらも月10万円超えを達成してる。共通しているのは、物件を安く仕入れて、最低限のリフォームで収益化していること。
まとめ
築古アパート投資で月10万円の家賃収入を作る方法をまとめました。
この記事のポイント：
- 築古アパートは安く買えて利回りが高い
- 月10万円のキャッシュフローは十分に現実的（シミュレーション済み）
- 物件探しは利回り12%以上・駅徒歩15分以内が目安
- リフォームは優先順位をつけて段階的に実施
- 融資は公庫・地銀・信金を中心に検討
- 空室対策と入居者維持の両方が重要
- リスク管理（大規模修繕・耐震性・出口戦略）を忘れずに
築古アパート投資は「安く買って、手をかけて、長く稼ぐ」ビジネス。手間はかかるけど、その分リターンも大きい。物件選びの目利き力をつけて、賢く大家デビューしましょう。
敷地に余裕があるなら、小屋を設置してコワーキングスペースや物置として貸し出す「小屋活用」も面白い副収入源です。
よくある質問
Q: 築古アパート投資で利回り何%なら買いですか？
A: 表面利回りは最低12%以上を目安にするのがおすすめです。築古は経費（修繕費・管理費・固定資産税）が嵩むため、表面利回りが高くないと実質利回りが低くなりがちです。利回り計算の方法と注意点も参考にしてください。「利回りが高い＝いい物件」ではなく、「なぜ利回りが高いのか」を必ず確認することが重要です。
Q: 築古アパートは融資が通りにくいって本当？
A: 新築・築浅と比べると確かにハードルは上がります。ただ、日本政策金融公庫や地方銀行・信用金庫は柔軟に対応してくれることも多いです。自己資金を物件価格の20〜30%用意できると審査が通りやすくなります。また、リフォーム計画書を作って収益性を示すのも有効です。詳しくは不動産投資ローンの基礎知識と審査を通すコツをどうぞ。
Q: 築古アパートの修繕費はどのくらい積み立てておけばいい？
A: 一般的には家賃収入の5〜10%を目安に積み立てるのが良いとされています。築年数が古いほど突発修繕のリスクが高まるので、余裕を持って積み立てておくことが大事です。修繕費積立の正しい計算方法と3年間の実績に具体的な数字をまとめています。
Q: 管理会社の選び方で気をつけることは？
A: 「管理費が安い」だけで選ぶのは危険です。入居率の実績、空室が出たときの対応スピード、レポートの頻度と質をしっかり比較してください。信頼できる管理会社の選び方と見極め方で詳しく解説しています。管理会社が変わるだけで入居率が大きく改善することもあります。
【2026年4月追記】築古アパート×退去コスト管理の最新動向
2026年に入ってから、DIYリフォームに協力的な管理会社や工務店が増えてきた印象があります。特に地方では「オーナー自身が作業参加するセルフリノベ」のハードルが下がっており、外注費を抑えながら物件の個性を出す手法が注目されています。
一方で、電気・水道・ガスなどの設備系は必ず資格者に依頼することが法令上求められています。コスト削減の意識は大事ですが、法令違反にならない範囲での実施を徹底してください。
もう1点、最近増えているのが退去時の原状回復トラブルです。築古は家賃が安いぶん、退去時に「大家に負担させよう」という入居者側の意識が強まることがある。原状回復費用の大家・入居者負担範囲のQ&Aでまとめているので、入居前から仕組みを整えておくことをおすすめします。