大家が実際に使った家賃保証会社ランキングTOP5｜3年の実体験から正直に語ります【2026年版】
不動産投資3年・都内2戸所有の経験大家が家賃保証会社を実際に使って感じたメリット・デメリットを正直レビュー。選び方の5ポイントと代位弁済失敗談も包み隠さず公開します。
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家賃保証会社を「なんでもいい」と選んだら、後で後悔しました
不動産投資を始めた頃、僕は家賃保証会社についてひどく甘く考えていました。
「管理会社が提携してる会社でいいんじゃないの？どこも大差ないでしょ」
最初の物件——目黒区の築15年ワンルーム——を買った2022年の秋、管理会社に「いつも使ってる保証会社でいいですか？」と言われて、即答で「はい」とサインしました。
この判断が甘かった、と翌年の3月に思い知らされました。入居者から「今月の家賃、少し待ってほしい」と連絡が入り、最終的に代位弁済を申請したのに、入金されたのは申請から8週間後——。
「保証会社があれば大丈夫」という思い込みが、いかに危ないかを身をもって学びました。
この記事では、都内2戸・埼玉1戸のワンルームを3年間運営してきた経験をもとに、家賃保証会社の選び方と主要5社を正直にレビューします。これから不動産投資を始める方も、すでに物件を持っている方も、参考にしてください。
まず「家賃保証会社」って何者？（基本を知っておきたい方へ）
家賃保証会社とは、入居者が家賃を払えなくなったとき、入居者に代わって大家に家賃を支払ってくれる会社です。
かつては「連帯保証人」がその役割を担っていましたが、近年は身内に頼みにくい社会背景もあり、保証会社を使うケースが主流になっています。
大まかな仕組み：
- 入居者が保証会社に保証料を支払う（初回：賃料の30〜100%程度が相場）
- 滞納が発生した場合、保証会社が大家に代位弁済
- 保証会社は入居者に求償（立替分を後で請求）
一見シンプルですが、ポイントは代位弁済のスピードと保証の範囲。ここが会社によって大きく異なります。
家賃滞納が発生した場合の対応フローも事前に把握しておくと、保証会社との連携がスムーズになります。
大家目線の家賃保証会社ランキングTOP5【2026年版】
実際に使った経験と、管理会社の担当者から聞いた業界内の評判をもとに評価しました。あくまで個人の経験に基づく評価ですが、できるだけ客観的に書いています。
1位: 日本セーフティー ★★★★★
大家にとっての使いやすさ: 5/5
LICC（一般社団法人全国賃貸保証業協会）加盟の老舗で、業界内での評判が高い。僕が最初の失敗で痛感した「代位弁済のスピード」という観点で、ここが一番評価できます。
良い点
- 代位弁済が比較的速い（翌月末には入金されることが多い）
- 保証内容が明確で、免責事項が少ない
- 退去後の原状回復費用や残置物撤去費用も保証対象
正直なところ、気になる点
- 入居者の審査がやや厳しめ——非正規雇用や外国籍の方は審査落ちしやすい
- 保証料が他社より高め（初回は賃料の60〜80%ほど）
管理会社のベテラン担当者に「大家からのクレームが一番少ない保証会社は？」と聞いたとき、即答でここを挙げていました。それが決め手になっています。
2位: 全保連 ★★★★☆
大家にとっての使いやすさ: 4/5
業界最大手で、全国の管理会社との提携数が最も多い。不動産投資をしていると「全保連使ってます」という管理会社に当たる確率が高いです。
良い点
- 全国区の知名度と安定した審査水準
- 管理会社との連携がスムーズ（電子化が進んでいる）
- 保証範囲が広い（原状回復・残置物撤去費用も対象）
正直なところ、気になる点
- 更新保証料が毎年1万円かかるケースが多い（10年保有なら10万円の積み重ねになる）
- 代位弁済の申請から入金まで6〜8週間かかることがある
現在の埼玉の物件はここを使っています。滞納は一度も起きていないので「本当の試練」は受けていませんが、管理会社との書類のやり取りが電子化されていてラク、という実感があります。
3位: Casa（カーサ） ★★★★☆
大家にとっての使いやすさ: 4/5
「入居者に優しい審査」で知られるカーサ。非正規雇用や外国籍の方でも通りやすい独自の審査基準を持っています。空室を早く埋めたい大家にとって、審査の間口が広いのは明確なメリットです。
良い点
- 審査の間口が広く、入居希望者が決まりやすい
- 国土交通省が定める指針に対応している（透明性が高い）
- 初回保証料が比較的安め（賃料の50%程度から）
正直なところ、気になる点
- ぶっちゃけ、審査が緩い分リスクが少し上がると感じることもある
- 「入居者との交渉を先に試みる」プロセスがあり、代位弁済まで時間がかかる場合がある
空室リスクへの対策とセットで考えると、カーサのような審査が柔軟な会社を選ぶメリットが見えやすくなります。
4位: オリコフォレントインシュア ★★★☆☆
大家にとっての使いやすさ: 3/5
信販系の保証会社。クレジットカード審査に近いロジックで入居者を審査するため、信用力の高い入居者には強い。ただし、その分、柔軟性は低め。
良い点
- 信用情報に基づく審査で、優良入居者を確保しやすい
- 初回審査の信頼性が高い
- システム連携での入金確認がしやすい
正直なところ、気になる点
- 外国籍・非正規雇用の審査通過率が低く、空室が長引くケースがある
- 審査落ちした後に別の保証会社に切り替える手続きが発生し、時間ロスになる
僕が1戸目の物件で使ったのがここでした。入居者が限定されてしまい、結果的に空室期間が20日ほど延びた経験があります。入居者審査で失敗しないためのポイントは別記事でも詳しく書いていますので、参考にしてみてください。
5位: SBI保証 ★★★☆☆
大家にとっての使いやすさ: 3/5
比較的新しい保証会社。保証料のコストパフォーマンスを強みにしているが、まだ実績の蓄積が途上。
良い点
- 初回保証料が他社より安め（賃料の30〜50%程度）
- オンライン完結の手続きが整っている
正直なところ、気になる点
- 代位弁済のスピードや対応品質に関する情報が少ない
- 提携している管理会社がまだ限られている
ちょっと話が逸れますが——保証会社の選択肢は管理会社が「使える保証会社リスト」を持っていることが多く、大家が自由に選べない場合もあります。管理会社を選ぶ段階で「どの保証会社と提携していますか？」と確認しておくのが大事です。
保証会社を選ぶ際の5つのチェックポイント
ランキングはあくまで参考です。最終的には自分の物件・入居者のターゲット層に合ったものを選んでください。
① 代位弁済のスピード
滞納発生から実際に入金されるまでの期間が最重要です。目安として、申請から1ヶ月以内なら優秀。2ヶ月以上かかる会社は、キャッシュフローに直撃します。
② 保証の範囲
家賃だけでなく、以下も保証されるか確認してください：
- 更新料・共益費・駐車場代
- 原状回復費用
- 退去時の残置物撤去費用
「家賃のみ保証」と「包括的保証」では、退去時のトラブル時に天と地の差が出ます。
③ 免責事項の内容
「○ヶ月分を超えた分は支払わない」「一定の手続きを経ないと弁済しない」など、免責事項が多いほど大家リスクが高くなります。契約書を必ず読む。これ、当たり前に見えて、意外とサインだけしてしまう大家さんが多いです。
④ 審査の間口
審査が厳しい保証会社を使うと、入居希望者が通りにくくなります。特にワンルームは単身者が多く、外国籍・非正規雇用の方を対象にすることも多い。ワンルーム投資のターゲット層と審査基準が合っているか、確認が必要です。
⑤ 更新保証料の有無
初回保証料だけでなく、毎年の更新時にかかる保証料も確認を。サラリーマン大家として長期保有を前提にするなら、更新保証料もキャッシュフロー計算に必ず入れておきましょう。
年1万円の更新保証料も、10年・3戸あれば30万円の差になります。
失敗を振り返って——僕が最初の保証会社選びで学んだこと
2023年3月の話です。（ここまで書いてコーヒーが冷めましたが、これが一番伝えたかった部分なので最後まで読んでください）
最初の物件の入居者から「今月は少し待ってほしい」と連絡が来ました。当初は「来月まとめて払います」と言っていましたが、結局2ヶ月間ほぼ連絡が取れなくなった。
保証会社に代位弁済を申請したのが3月下旬。「入居者との交渉プロセスを経る必要がある」という規約があり、実際に入金されたのは5月下旬——丸2ヶ月後です。
その間もローン返済は続く。管理費・修繕積立金も続く。手元のキャッシュが想定より早く減っていくのは、精神的にかなりきつかった。
「保証会社があるから大丈夫」という思い込みが、実は危ないということを身をもって知りました。
あの経験以来、保証会社を選ぶ基準の最優先は「代位弁済のスピード」に変わりました。保証料が少し高くても、確実・迅速に弁済してくれる会社を選んだほうが、長期的なメンタルコストを含めたトータルコストは低い——これが僕の今の結論です。
不動産投資の失敗談は他にも多いです。よくある失敗パターンを事前に把握しておくことで、同じ轍を踏まずに済みます。
よくある質問
Q: 家賃保証料は入居者と大家、どちらが負担しますか？
A: 原則として初回保証料と更新保証料は入居者負担です。ただし、審査通過率を上げたい場合、大家が一部負担する「大家負担型」を選ぶケースもあります。物件のターゲット層や空室期間のリスクと天秤にかけて判断してください。
Q: 保証会社に入っていても、立ち退き交渉は自分でやるの？
A: 原則そうです。保証会社は「お金」の保証をするだけで、立ち退き交渉は大家または管理会社が行います。一部の保証会社は弁護士費用の保証を特約として提供していますが、標準プランには含まれないケースが多いです。
Q: 管理会社に「提携先の保証会社しか使えません」と言われたら？
A: よくあるケースです。管理会社が特定の保証会社と提携している場合、大家が自由に選べないことがあります。そういう場合でも、「代位弁済まで何週間かかりますか？」「保証の範囲はどこまでですか？」と確認することはできます。内容が自分の希望に合わなければ、管理会社の変更も一つの選択肢です。
Q: 保証会社なしで賃貸に出すのはリスクが高い？
A: 連帯保証人がしっかりついていれば不可能ではありませんが、現在の主流は保証会社利用です。家賃滞納が発生した場合の弁護士費用・手続き期間・精神的コストを考えると、保証料は「保険料」として割り切るべきと思っています。
Q: 保証会社を途中で変えることはできますか？
A: 入居者が変わるタイミング（退去・新規入居）での変更が現実的です。既存入居者の在籍中に途中変更するのは手続きが煩雑で、実質的には難しいことが多いです。
【2026年4月追記】GW前後のこの時期、退去・入居の動きが一段落するタイミングです。2026年に入って、国土交通省が家賃保証業者の登録制度の透明化に向けた検討を進めているという報道がありました。現時点では運用に大きな変化はありませんが、「国交省の登録業者かどうか」を確認することが、これまで以上に重要になってくると感じています。管理会社に確認する習慣をつけておきましょう。
まとめ
家賃保証会社は「あればいい」ではなく「どこを選ぶか」で大きく変わります。
大家として押さえておくべき4つの基準：
- 代位弁済のスピード——「申請から何週間で入金されるか」を必ず確認
- 保証の範囲——家賃だけでなく原状回復費用まで含むか
- 審査の間口——自分の物件のターゲット層と合っているか
- 更新保証料——長期保有するほどトータルコストに効いてくる
管理会社に任せきりにしていると、知らないうちに条件が悪い保証会社を使い続けることになります。次の入居者募集や契約更新のタイミングで、一度見直してみてください。