リスク管理 2026年4月14日

入居者審査で2回失敗した話｜問題入居者を引き当ててわかった審査基準の作り方

不動産経営初心者が入居者審査で犯した2つの失敗パターンと、その後に構築した実践的な審査基準を実体験で解説。家賃滞納・騒音トラブルを未然に防ぐ方法とは。

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正直に言う。入居者審査をナメていた

賃貸物件の鍵と契約書

不動産経営を始めて最初の2年間、僕は入居者審査をほぼ管理会社に丸投げしていました。

「プロに任せれば大丈夫でしょ」——そう思っていた。

結果として、2物件で合計2回、問題のある入居者を引き当てることになりました。1回目は家賃滞納。2回目は騒音トラブル。

どちらも、今思えば「審査の段階でわかったはずのサイン」を見落としていました。

この記事では、僕が実際に経験した2つの失敗を包み隠さず書きます。「何が悪かったのか」「正解はどこにあったのか」を整理することで、同じ失敗を繰り返したくない方の参考になれば幸いです。

失敗1: 家賃滞納者を入れてしまった話

あの寒い12月の夕方

2022年12月、都内の中古ワンルームを購入してから3ヶ月後のことでした。最初の入居者を募集していたタイミングで、管理会社から「申込が入りました」の連絡がきました。

「40代男性、会社員、勤続5年、月収28万円。審査問題ありません」

そう言われて、「はい、大丈夫です」と即答しました。

——それが、最初の判断ミスでした。

何が起きたか

入居から4ヶ月後、家賃の入金が止まりました。

管理会社に連絡したところ「督促中です」との返答。その後、電話に出なくなり、部屋の前に行っても反応なし。結局、弁護士を介して立ち退き交渉を行い、解決まで8ヶ月かかりました。

この間の損失を計算してみると——

未回収家賃: 約47万円（8ヶ月分）
弁護士費用: 25万円
原状回復費（通常より荒れた）: 18万円
合計損失: 約90万円

物件を購入してから1年で、90万円の損失です（税引前）。胃が痛い数字でした。

何が悪かったのか

後から管理会社に詳しく聞いたところ、審査書類に「気になる点」はあったそうです。

在籍確認の電話をした際、会社のメイン番号ではなく、申込者本人の携帯に転送されていた
源泉徴収票の金額と、申込書に記載された月収が合わない（月収28万円のはずが、年収300万円以下）

「なぜそれを教えてくれなかったのか？」と聞いたら、「判断はオーナーさんに委ねているので」と。

そうです。管理会社はあくまで情報を集める役割で、最終判断はオーナーの僕がするべきだったのです。

失敗2: 騒音トラブルメーカーを入れた話

申込書類の確認

2戸目を購入した翌年

2024年初頭、埼玉の物件に入居者を迎える際のことです。今度こそ慎重に——と思っていました。

管理会社から「申込が3件あります」と連絡が来て、一番条件の良さそうな20代男性（個人事業主、月収40万円、審査通過）を選びました。

内見時に立ち合いもしたんです。「礼儀正しくて、感じのいい人だな」と思いました。

入居3週間後、他の入居者から「夜中に音楽がうるさい」というクレームが管理会社経由で届きました。

個人事業主の審査は難しい

ちょっと話が逸れるけど、個人事業主の審査には独特の難しさがあります。

会社員なら源泉徴収票で収入が証明できますが、個人事業主は確定申告書で判断します。「売上40万円/月」と言っていても、確定申告書を見ると「所得控除後の課税所得」が全然違う、ということがあります。

この入居者の場合、確定申告書の提出が求められていたのに「紛失した」と言って代わりに通帳のコピーを出してきていたそうです。

「なぜそれが怪しいと思わなかったのか？」——正直、管理会社も僕も、入居を急いでいたからです。部屋を3ヶ月空室にして焦っていた、という背景がありました。

騒音トラブルの解決まで

騒音の注意喚起を2回行い、改善されず。最終的に2ヶ月後に退去してもらいましたが、他の入居者1人も「うるさくて耐えられなかった」と連鎖退去。

実質的な損失は家賃4〜5ヶ月分相当（約32万円）になりました。

失敗から作った「自分の審査基準」

入居審査のチェックリスト

2回の失敗を経て、管理会社に丸投げしながらも「自分の判断軸」を持つようにしました。以下が今の僕の審査基準です。

収入の確認（絶対に省略しない）

会社員の場合:

源泉徴収票または給与明細3ヶ月分の提出を必須にする
在籍確認は会社の代表番号にかける（個人携帯転送NG）
月収が家賃の33倍以上あること（家賃7万円なら月収23万円以上）

個人事業主・フリーランスの場合:

直近2年分の確定申告書（第一表）を必ず提出させる
「紛失した」「まだ出していない」は審査保留にする
場合によっては、預金残高証明書も追加で求める

連帯保証人または家賃保証会社

連帯保証人は「親族」かつ「収入がある現役世代」に絞るようにしました。高齢の親御さんを保証人にしているケースは、実際の回収力という意味では弱いです。

また、家賃保証会社の利用を管理委託の条件に含めることを検討しました。保証会社が「独自審査で通過」した場合でも、最終判断はオーナーの僕がします。

見落としがちなサイン

経験上、以下のような「小さな違和感」が後のトラブルに繋がることが多いです。

申込書の記入が雑・修正液を多用している
緊急連絡先の欄が「不明」「なし」
引越し理由が「騒音トラブル」（正直に書いてくれた場合）
前の住所と勤務先が極端に遠い（生活動線の不一致）

これらを「即アウト」にするわけではありませんが、管理会社に「もう少し詳しく確認してほしい」と伝えるようにしています。

まとめ｜審査は「管理会社に任せつつ、自分の目を光らせる」

不動産経営において、入居者審査は空室リスク管理と同じくらい重要です。空室を早く埋めたいプレッシャーは誰でも感じますが、そのプレッシャーが判断を鈍らせます。

包み隠さず書くと——2回の失敗で僕が学んだ最大の教訓はこれです。

「急いで入れた入居者が、一番問題を起こす」

管理会社の選び方と付き合い方でも書いたように、管理会社はパートナーですが、責任はオーナーにあります。

物件購入チェックリストに20項目を書きましたが、入居者審査もそれと同じくらい重要な「リスト」を自分で持つべきです。

失敗を経て、今は3物件ともトラブルなし。2026年3月末時点のキャッシュフローは月9.8万円（税引後）で安定しています。

「堅実に、一歩ずつ」——それだけです。

あわせて読んでほしい記事も置いておきます。

よくある質問

Q: 家賃保証会社を使えば審査は不要になるの？

A: 家賃保証会社が「通過」しても、オーナーとして最終確認する権利があります。保証会社は家賃の回収リスクをカバーしてくれますが、騒音・ゴミ・近隣トラブルはカバー外です。保証会社の審査に加えて、自分の審査軸を持つことを強くすすめます。

Q: 入居者審査でどのくらい厳しくすべき？

A: 「厳しすぎて空室が続く」のも困ります。目安としては、家賃の33倍以上の月収、在籍確認が取れる会社員または2期以上の確定申告がある個人事業主、を最低ラインとしています。それ以上の審査をするかは物件のエリアや需要感にもよります。

Q: 問題のある入居者が入ってしまったら、すぐ追い出せる？

A: 日本の借地借家法は借主保護が強く、「すぐ退去させる」のは難しいです。家賃滞納の場合、内容証明→督促→調停→裁判という流れが必要で、解決まで半年〜1年かかることもあります。だからこそ、入口（審査）で防ぐことが最重要です。

Q: 自主管理と管理委託、審査の精度はどちらが高い？

A: 審査書類の収集は管理会社に任せた方が効率的ですが、書類の中身を読み解く判断眼はオーナー自身が鍛えるしかありません。自主管理でも委託管理でも、源泉徴収票や確定申告書を自分の目で確認する習慣をつけることが大切です。

Q: 連帯保証人と家賃保証会社、どちらを優先すべき？

A: 最近は家賃保証会社を必須とする管理会社が増えています。連帯保証人だけだと、保証人本人が高齢・無収入の場合に実効性が薄い。家賃保証会社＋緊急連絡先として親族の連絡先取得、という形が現実的な組み合わせだと思っています。