民泊・Airbnb投資を3ヶ月やってみた正直レポート【サラリーマン大家の結論】
Airbnb投資を3ヶ月検証したリアルな記録。月収3〜9万円の波、運用の手間、規制リスク——サラリーマン大家の視点から、普通の賃貸との違いを包み隠さず書きます。
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不動産投資を始めて4年目に、民泊に手を出しました。
結論から言うと、僕には向いていませんでした。
ただ、「向いていなかった」の中身が大事で——単純に収益が低かったわけでも、難しすぎたわけでもありません。経理マンとして数字で考えれば、普通の長期賃貸より利回りが高い月もありました。問題は別のところにあった。
それを3ヶ月分の記録として、包み隠さず書いていこうと思います。
民泊を試してみようと思った理由
きっかけは、2025年10月の管理組合総会でした。
隣の部屋のオーナーが「民泊で月8〜12万円を稼いでいる」と話していて——正直、興味を持ちました。当時の僕の月間キャッシュフロー（税引後）は1戸あたり2.8〜3.2万円。倍以上です。
ただし、僕が所有しているのはワンルームマンション（都内2戸・埼玉1戸）。管理組合の規約では民泊は禁止されていましたから、手元の物件では試せない。
そこで、2025年12月——妻と娘が実家に帰省している3日間の間に——民泊専用に短期転貸が可能な物件を1室だけ借りて、実験的に試してみることにしました。自己資金45万円（初期費用込み）、3ヶ月の検証期間を設けて。
なお、民泊の初期費用は長期賃貸と構成が異なります。アメニティ・寝具・清掃道具のスタートアップコストが別途かかることは、事前に計算に入れておく必要があります。
1ヶ月目の記録——「これ、思ったより稼げる？」
2026年1月の収益: 87,200円（売上）/ 51,400円（実質）
清掃費・アメニティ費を引いた実質51,400円。稼働率は約62%。1月は観光需要が落ちる閑散期ですが、年始需要（帰省の帰りや初旅行）で予約が入りました。「思ったより稼げるかもしれない」と感じた1ヶ月でした。
ただ、この月に2つ気づいたことがあります。
問題点1: 清掃のスケジュールが本業に干渉する
清掃業者の手配は代行会社に頼んでいましたが、チェックアウトとチェックイン間の時間が短い日（2〜3時間）にトラブルが発生すると、本業の就業中にLINEが飛んできます。1月は経理の比較的落ち着いた時期でしたが、それでも業務中に通知が来るのは想定外のストレスでした。
通常の長期賃貸では、管理会社に任せれば入居者からの連絡はほぼゼロです。民泊はその構造が根本的に違います。
問題点2: 副業規定との兼ね合い
民泊収入が事業的規模になると、会社の副業規定と抵触するリスクが発生します。長期賃貸の「不動産所得」とは税務上の分類が変わる可能性があり、この確認が遅れたことを後から悔やみました。
2ヶ月目の記録——「慣れてきたが、疲れてきた」
2026年2月の収益: 54,300円（売上）/ 32,100円（実質）
2月は旅行者が少ない閑散期で、稼働率39%。前月比で実質収益が約38%減でした。
正直に言うと、この落差は想定していたものの、実際に体験すると精神的な負担が思ったより大きかった。長期賃貸なら口座に振り込まれる月2.8万円は確実な数字です。「波がある」と頭でわかっていることと、実際に体験することは別物でした。
ちょっと話逸れるけど、この頃ちょうど娘（2歳）が夜泣きの激しい時期で、本業も2月末の決算準備が始まっていた。そこに「民泊の管理」というタスクが加わるのが、想定以上にきつかった。（書いてたら当時の疲れを思い出しました）
「僕がやりたいのは”不動産”経営であって、“宿泊業”経営ではない」——この感覚が2ヶ月目で初めて腑に落ちました。
3ヶ月目の記録——「やめることを決めた月」
2026年3月の収益: 101,200円（売上）/ 67,800円（実質）
3月は卒業・異動シーズンで、ビジネス利用の短期滞在需要があり稼働率58%まで回復。3ヶ月の合計は151,300円（実質）、月平均50,433円でした。
数字だけ見れば悪くない。でも——この月、撤退を決断しました。
理由は以下の4点です。
- 収益の不安定さ: 月3.2万〜8.7万円の波。リスク調整後のリターンが長期賃貸と思ったほど差がない
- 本業との干渉: 経理職の繁忙期（3月・9月）と民泊の好調期が重なる構造的な問題
- 出口の複雑さ: 民泊仕様にした内装を元に戻すコストと手間（出口戦略の考え方についてはこちらを参照してください）
- 規制リスク: 民泊新法の規制強化が続いており、長期保有前提の戦略が立てにくい
空室リスク対策の観点から言えば、民泊は「需要が高い時は満室、低い時は急減」という特性を持ちます。長期賃貸の「入居率が下がる空室リスク」とは性質が異なる——どちらが自分のライフスタイルに合うかは人によります。
3ヶ月でわかったこと——サラリーマン大家への正直な結論
民泊に向いている人:
- 本業の繁忙期が明確で、閑散期に時間が取れる人
- 観光地・インバウンド需要の強いエリアに物件を保有できる人
- 清掃・運営を完全外注できる資金がある人（売上の20〜25%のコスト見合い）
向いていない人（正直、僕がここ）:
- 本業の繁忙期が不定期、または年中忙しいサラリーマン
- 収益の安定性を重視し、確実なキャッシュフローで計画を立てたい人
- 長期目線で”不動産経営”を積み上げたい堅実志向の人
確定申告の注意点
民泊収入は規模や状況によって雑所得・事業所得・不動産所得のいずれかに分類されます。特に事業所得になると帳簿の作成義務も発生します。不動産所得との申告の違いについてはこちらで整理していますが、民泊の場合は税理士への個別確認を強くお勧めします。
よくある質問
Q: 民泊はサラリーマン大家にも向いてるの？普通の賃貸とどっちが稼げる？
A: 月によっては民泊の方が高くなります。ただ、波が大きい（月3〜9万円の幅がある）ことと、本業への干渉リスクを考えると、大多数のサラリーマン大家には長期賃貸の方が向いていると思っています。「稼げる月もある」と「安定して稼げる」は全くの別物です。
Q: 民泊の運営は完全に外注できる？コストはどのくらい？
A: 清掃・ゲスト対応・鍵の受け渡しを代行する民泊管理会社は存在します。費用の目安は売上の15〜25%程度。ただし「完全に任せきり」にすると、緊急トラブル時の対応がワンテンポ遅れることがあります。ゼロ関与は難しいと考えてください。
Q: 民泊を辞めて普通の賃貸に戻す時の費用はどのくらいかかる？
A: 戻すこと自体は可能です。ただし、民泊仕様にした内装の撤去・原状回復費用がかかります。僕の場合は約12万円でした。民泊を始める前に、撤退コストも含めたシミュレーションをしておくことをお勧めします。
Q: 民泊と通常の賃貸を同じ物件で切り替えることはできる？
A: 管理組合の規約、賃貸借契約の内容によります。区分マンションでは民泊を禁止している物件がほとんどです。戸建てや民泊専用物件でないと、そもそも民泊自体ができないケースが多いことに注意してください。
Q: 民泊の収益にかかる税金は長期賃貸と違う？
A: 異なる場合があります。事業的規模の民泊は「事業所得」として申告が必要になることがあり、青色申告の適用要件なども変わります。サラリーマンの副業として会社に知られるリスクも出てきますので、税理士への確認を強くお勧めします。
追記（2026/05/20）
3ヶ月の検証を終えて2ヶ月が経ちました。元の長期賃貸（月2.8万円のキャッシュフロー、税引後）に戻して、今は「あの3ヶ月は良い実験だった」と思えています。
撤退コスト（約12万円）を合わせると、3ヶ月の実質利益は39,300円（151,300円 - 112,000円相当）。月平均13,100円。これは長期賃貸の月2.8万円を下回ります。
もちろん、向いている人・物件・地域であれば、民泊の方が高い収益を得られることは間違いありません。ただ、「高い利回りに目がくらんで自分のライフスタイルに合わない手法を選ぶこと」は不動産経営の失敗パターンの一つです——感慨深いものがあります。
不動産”経営”は、自分の生活と仕事の状況に合っていることが大前提。3ヶ月でそれを再確認できたことを、今は前向きに捉えています。
