不動産投資エリアはどこがいい？東京・大阪・地方都市を本音で比較してみた
東京・大阪・地方都市の不動産投資エリアを利回り・空室率・流動性から徹底比較。サラリーマン大家3年目の実体験をもとに、2026年の初心者に最適なエリア選びと失敗しない判断軸を解説。
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不動産投資を始める前、僕はひとつのことで相当悩んでいました。
「どこのエリアで買えばいいのか」——これです。
東京は高すぎる。地方は利回りが高そうだけど空室が怖い。大阪は……よく知らない。そんな状態で、ひたすらネットを検索していた日々を今でも思い出します。
正直に言うと、この「エリア問題」は不動産投資の本質に関わる大切な論点です。物件の良し悪し以前に、どの市場で戦うかで結果が大きく変わってくる——3年間で3戸を購入してきた経験から、そう確信しています。
今回は、東京・大阪・地方都市の3エリアを、数字と僕の実体験をもとに比較してみます。
そもそも「エリア選び」がなぜ重要なのか
不動産の価値は「立地で8割が決まる」と言われます。これは大げさではありません。
同じ築20年・40㎡のワンルームマンションでも、東京山手線内側なら2,500万円、地方政令市なら500万円、地方郊外なら200万円——というように、エリアによって物件価格は10倍以上変わることがあります。
エリア選びで考えるべき指標は大きく3つです。
- 利回り（表面利回り・実質利回り）
- 空室率（賃貸需要の強さ）
- 流動性（将来売れるかどうか）
この3つはトレードオフの関係にあることが多い。利回りが高いエリアは空室リスクが高く、流動性も低い傾向があります。
それを頭に入れた上で、各エリアを見ていきましょう。
東京：利回りは低いが、圧倒的な安定感
実際の数字
- 表面利回りの目安：4〜6%（都心23区ワンルーム）
- 空室率：平均3〜5%（都心部）
- 物件価格帯：1,500万〜3,000万円（ワンルームマンション）
東京の強み
東京圏の最大の強みは、賃貸需要の底堅さです。
人口が集中している上に、転入超過が続いています。進学・就職・転勤で毎年大量の人口が流入してくる——この事実は、賃貸需要の安定につながります。
空室になっても「すぐ次の入居者が見つかる」という安心感は、サラリーマン大家として精神的に非常に楽です。僕が最初に都内の物件を選んだ理由のひとつもここにあります。
東京のデメリット
正直に言うと、利回りは低いです。
表面利回り5%前後というのは、借入金利（1.5〜2.5%前後）との差が小さく、キャッシュフローがスカスカになるケースがあります。僕の都内1棟目は、自己資金200万円・借入2,100万円で購入し、月次キャッシュフローは税引後で約8,000円（管理費・修繕積立金込み）でした。
「8,000円のために2,300万円？」と思う方もいるでしょう。
でも僕が重視したのはキャッシュフローではなく、「長期保有して売却益を狙う」という出口戦略でした。都内物件は需要が安定しているため、10〜15年後に売っても価格が大きく下がりにくい——という判断です。出口戦略の考え方については出口戦略の全体像でも詳しく解説しています。
大阪：利回りと都市力のバランスが取れた有力候補
実際の数字
- 表面利回りの目安：5〜8%（大阪市内ワンルーム）
- 空室率：5〜8%（エリアにより差がある）
- 物件価格帯：700万〜1,500万円（ワンルームマンション）
大阪の強み
大阪は「東京の次に人口が多い都市圏」という事実が、投資家に一定の安心感を与えています。
梅田・難波・天王寺などの主要駅周辺であれば、賃貸需要は安定しています。物件価格が東京より割安なため、自己資金が少ない段階でも参入しやすいのも魅力です。
利回り的にも東京より高めで、毎月のキャッシュフローが出やすい。「月3万円でもプラスが出れば」と考えるサラリーマン大家には、現実的な選択肢です。
また、2025年の大阪・関西万博の影響で、インフラ整備や開発が進んでいる点も見逃せません。
大阪のデメリット
エリアの差が大きいのが大阪の特徴です。
大阪市内でも、治安や生活環境に差がある地域があります。物件価格が安いエリアには、それなりの理由があるケースも多い。「安い=お得」とは限りません。
地元の事情に精通していない都内在住のサラリーマンが遠隔で大阪物件を管理するのは、管理会社の質にも左右されます。この点は事前にしっかり調査することをお勧めします。
地方都市：高利回りは魅力だが、空室・出口リスクに要注意
実際の数字（政令指定都市の場合）
- 表面利回りの目安：8〜15%（仙台・福岡・札幌など）
- 空室率：10〜20%（エリアにより大きく差がある）
- 物件価格帯：300万〜800万円
地方都市の強み
利回りの高さは圧倒的です。
500万円の物件で年間60万円の家賃収入（表面利回り12%）が入れば、自己資金100万円でも十分に回せます。初期投資を抑えて不動産経営を経験したいという方には、確かに魅力的な選択肢です。
福岡・仙台・札幌など、地方でも人口が集中している都市なら、それなりの賃貸需要があります。
地方都市のデメリット
正直に言うと、地方投資は「利回りの罠」にはまりやすいと思っています。
表面利回り12%の物件が、実質利回りで8%になり、空室が続くと6%に、修繕費が出ると4%に——という話はよく聞きます。
また、一番の問題は「出口」です。買うときは安く買えても、売るときに買い手がいない。人口が減少しているエリアでは10年後に売値が半値になることもあります。
サラリーマン大家として長期保有するには、空室リスクと人口動態を慎重に見る必要があります。地方物件で空室が続いた場合の具体的な対策は空室リスク対策の記事で詳しく解説しています。
3エリア比較まとめ
| 項目 | 東京（23区） | 大阪（市内） | 地方都市 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 4〜6% | 5〜8% | 8〜15% |
| 空室リスク | 低い | 中程度 | 高い |
| 流動性 | 高い | 中程度 | 低い |
| 物件価格 | 高い | 中程度 | 安い |
| 自己資金目安 | 200万〜 | 100万〜 | 50万〜 |
| 管理のしやすさ | しやすい | 中程度 | 難しい |
サラリーマン大家として僕が勧める選び方
結論から言うと——初心者のうちは、自分が住んでいる・よく知っているエリアから始めることをお勧めします。
「よく知らないエリアの物件をネットだけで買う」のは、リスクが高い。不動産は現地調査・管理会社との関係構築・入居者対応など、現場感が大事な部分が多いからです。
東京在住なら東京近郊から。大阪在住なら大阪から。これが最初の一歩として最もリスクが低い選択です。
物件エリアを広げるのは、最初の1棟でキャッシュフロー・管理の仕方・銀行との関係を学んでからでも遅くありません。
まとめ：エリアに正解はない、でも判断軸は持てる
不動産投資のエリア選びに「絶対の正解」はありません。
東京でも失敗する人はいるし、地方でも成功する人はいます。大事なのは「なぜそのエリアを選んだか」という判断軸を自分の中に持つことだと思っています。
利回り・空室率・流動性の3つの指標を理解した上で、自分のリスク許容度・資金力・管理能力と照らし合わせる——そのプロセスを一度経験しておくだけで、見る目が格段に変わります。
焦る必要はありません。じっくり情報を集めながら、一歩ずつ進めていきましょう。
不動産経営を始めるための基礎知識を無料セミナーで学ぶという選択肢もあります。実際に物件を見る前に、頭の中でシミュレーションできるようになっておくと、動き出したときのスピードが違います。
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【2026年4月追記】最新情報として：エリア選びの判断基準が変わってきた
2026年に入って、金利上昇の影響が徐々に出始めています。東京・都心部は相変わらず利回りが低く推移していますが、大阪・地方主要都市では金利上昇を受けて物件価格が若干落ち着いてきているエリアもあるようです。
「どこで買うか」の前に「今の金利環境でどのくらい借りられるか」を先に把握しておくことが重要です。不動産投資ローンの審査基準も合わせて読んでおくと、エリア選びとローン計画を同時に進められます。
