利回りを正しく理解しないと、不動産投資は失敗する

不動産投資で一番よく出てくる言葉、それが利回り。

「この物件、利回り8%ですよ！」

不動産屋からこんな風に言われたら、あなたはどう判断する？「おお、いいじゃん！」って飛びつく？

ちょっと待って。その「利回り8%」が表面利回りなのか実質利回りなのかで、意味が全然違うんですよ。

この記事では、不動産投資の利回り計算を完全解説します。表面利回り・実質利回り・ROIの違いを理解して、物件の「本当の実力」を見抜けるようになりましょう。

表面利回り（グロス利回り）

計算式

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

計算例

• 物件価格: 2,000万円
• 月額家賃: 10万円
• 年間家賃収入: 120万円

表面利回り = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.0%

表面利回りの特徴

• 計算が簡単
• 物件広告に載ってる利回りは99%これ
• 経費を考慮していないので、実態より高く見える
• 物件同士をザックリ比較するときに使う

表面利回りの落とし穴

表面利回りには大きな落とし穴がある。それは経費が一切含まれていないこと。

管理費、修繕費、固定資産税、保険料…不動産を持っていると必ずかかる経費がある。表面利回り8%の物件でも、経費を引いたら実質4%、なんてことは普通にある。

だから、表面利回りだけで投資判断するのは絶対にNG。あくまで「最初のフィルタリング」として使うもの。

実質利回り（ネット利回り）

計算式

実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100

計算例

• 物件価格: 2,000万円
• 購入時諸費用: 160万円（物件価格の8%）
• 月額家賃: 10万円
• 年間家賃収入: 120万円

年間経費の内訳:

項目	金額
管理委託料（家賃の5%）	6万円
管理費・修繕積立金	18万円
固定資産税・都市計画税	10万円
火災保険料	2万円
修繕費（見込み）	6万円
経費合計	42万円

実質利回り =（120万円 − 42万円）÷（2,000万円 + 160万円）× 100 = 3.6%

表面利回り6.0%だった物件が、実質利回りでは3.6%に。けっこう下がるでしょ？

実質利回りに含めるべき経費

経費項目	目安
管理委託料	家賃の3〜5%
管理費・修繕積立金（区分）	月1〜3万円
固定資産税・都市計画税	物件による（購入時に確認）
火災保険料	年1〜3万円
修繕費（見込み）	年間家賃の5〜10%
入居者募集費用	退去時に家賃1〜2ヶ月分

実質利回りの目安

物件タイプ	実質利回りの目安
都心ワンルーム	3.0〜4.5%
都心ファミリー	3.5〜5.0%
郊外一棟アパート	5.0〜8.0%
地方一棟アパート	7.0〜10.0%
築古物件	8.0〜12.0%

表面利回りと実質利回りの差はどれくらい？

一般的に、表面利回りから1.5〜3ポイントくらい下がるのが実質利回り。

表面利回り	実質利回り（目安）
5%	2.5〜3.5%
8%	5.0〜6.5%
10%	7.0〜8.5%
15%	10.0〜12.0%

この差を理解していないと、「表面8%でいけると思ったのに、全然キャッシュフロー出ないじゃん…」ということになる。

自己資金利回り（ROI / CCR）

もう一つ、上級者が使う指標を紹介します。

計算式

自己資金利回り（CCR） ＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100

計算例

• 物件価格: 2,000万円
• 自己資金: 400万円（頭金200万円 + 諸費用200万円）
• 融資額: 1,800万円（金利2%、30年返済）
• 月間家賃: 10万円
• 月間経費: 3.5万円
• 月間ローン返済: 6.6万円
• 月間キャッシュフロー: 10万 − 3.5万 − 6.6万 = △0.1万円

あれ、キャッシュフローがマイナス…。

これがレバレッジの罠。融資を使うと、自己資金利回りが高くなることもあれば、キャッシュフローがマイナスになることもある。

キャッシュフローがプラスになる条件を計算してみよう

• 月間家賃を11万円にした場合: 11万 − 3.5万 − 6.6万 = +0.9万円/月
• 年間キャッシュフロー: 10.8万円
• CCR = 10.8万円 ÷ 400万円 × 100 = 2.7%

「たった2.7%？銀行預金と大差ないじゃん」と思うかもしれないけど、ここで考えてほしいのは：

1. ローン返済のうち元本部分は「貯金」と同じ（資産が積み上がる）
2. 減価償却による節税効果がある
3. 将来の家賃上昇・物件値上がりの可能性がある

キャッシュフロー利回りだけでは見えない価値が不動産投資にはあるんです。

利回り以外にも見るべき指標

利回りは重要だけど、利回りだけで投資判断すると痛い目を見る。他にも見るべき指標があります。

返済比率

返済比率 ＝ 月間ローン返済額 ÷ 月間家賃収入 × 100

50%以下が安全ライン。60%を超えると空室リスクに弱くなる。

債務償還年数（DCR）

DCR ＝ 純営業利益（NOI）÷ 年間ローン返済額

1.3以上が望ましい。1.0を切ると、家賃収入でローンを返せないことを意味する。

空室率を考慮した利回り

利回り計算は満室前提で行われることが多いけど、常に満室が続くわけではない。空室率を5〜15%程度見込んで計算するのが現実的。

よくある間違い

間違い1: 想定家賃で計算してしまう

物件広告に載っている家賃は「想定家賃」であることがある。実際の入居中の家賃と異なるケースがあるので、レントロール（実際の賃貸契約の一覧）で確認すること。

間違い2: 築年数による家賃下落を無視

築年数が古くなれば家賃は下がる。年1%程度の家賃下落を見込んでシミュレーションするのが堅実。

間違い3: 利回りが高い＝良い物件だと思い込む

利回りが高い物件には理由がある。駅から遠い、人口減少エリア、築古で修繕リスクが高い…など。利回りが高いのは「リスクプレミアム」が乗っているから。

物件選びの詳しいコツは失敗しない物件選び7つのポイントをどうぞ。

利回り計算の実践練習

最後に、練習問題をやってみましょう。

問題

以下の物件の表面利回り・実質利回りを計算してください。

物件情報:

• 物件価格: 3,000万円
• 購入諸費用: 240万円
• 月額家賃: 15万円（満室想定）
• 年間経費: 60万円

解答:

表面利回り = (15万円 × 12) ÷ 3,000万円 × 100 = 6.0%

実質利回り = (180万円 − 60万円) ÷ (3,000万円 + 240万円) × 100 = 3.7%

表面利回り6.0%の物件が、実質では3.7%。この差を常に意識することが大事です。

まとめ

利回り計算の完全ガイドをお届けしました。

この記事のポイント：

• 表面利回り: 年間家賃÷物件価格。あくまで目安。広告に載ってるのはこれ
• 実質利回り: 経費を引いた実態の利回り。投資判断はこちらで
• 自己資金利回り（CCR）: レバレッジの効果を測る指標
• 表面と実質の差は1.5〜3ポイント程度
• 利回りが高い＝良い物件とは限らない
• 利回り以外にも返済比率やDCRを確認する
• 空室率・家賃下落も見込んだシミュレーションが必要

利回りは不動産投資の「共通言語」。正しく理解して、物件の本当の実力を見抜けるようになりましょう。