不動産投資ローン比較2026｜金利・審査・おすすめ銀行5選
2026年最新の不動産投資ローンを金利・審査基準・融資条件で徹底比較。おすすめ銀行5選と審査に通るコツも解説。
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不動産投資ローンって、結局どこで借りればいいの？
「不動産投資を始めたいけど、ローンってどの銀行がいいの？」
これ、不動産投資の初心者がぶち当たる最初の壁なんですよね。住宅ローンとは全然違うし、銀行によって金利も審査基準もバラバラ。しかも情報がネット上に少なくて、比較しにくい。
僕自身、最初のローンを組むときに5行くらい回った経験があるんですけど、まあ疲れた。でもその経験があるからこそ、今こうして「ここを見ればOK」って記事が書けるわけです。
この記事では、2026年最新の不動産投資ローンを金利・審査基準・融資条件で比較して、初心者にもわかりやすく解説していきます。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
まず大前提として、不動産投資ローンと住宅ローンはまったくの別物だということを理解しておきましょう。
| 項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 用途 | 自分が住む家 | 投資用物件 |
| 金利 | 0.3〜1.0%程度 | 1.5〜4.5%程度 |
| 審査基準 | 個人の年収・信用 | 個人属性＋物件の収益性 |
| 融資額 | 年収の5〜8倍 | 年収の7〜15倍 |
| 返済原資 | 給与 | 家賃収入 |
見てわかるとおり、金利が全然違うんですよ。住宅ローンが0.3%とかで借りられる時代に、投資ローンは2%前後。この金利差がキャッシュフローに大きく影響してくるので、少しでも条件のいい銀行を探すのが超重要。
2026年の金利環境
2024年のマイナス金利解除以降、日銀は段階的な利上げを実施してきました。2026年現在、不動産投資ローンの金利も以前と比べるとやや上昇傾向にあります。
ただし、それでも欧米と比較するとまだまだ低い水準。「金利が上がったからもう不動産投資は無理」ってことは全然なくて、物件選びと融資条件の組み合わせ次第で十分に利益を出せる環境です。金利上昇が保有物件のキャッシュフローに与える具体的な影響は日銀利上げとサラリーマン大家の対策でまとめています。
おすすめ銀行5選を徹底比較
ここからが本題。2026年現在、不動産投資ローンで使える主要な金融機関を5つピックアップして比較します。
1. オリックス銀行
不動産投資ローンといえば、まず名前が挙がるのがオリックス銀行。投資用物件専門の融資に力を入れていて、実績も豊富。
- 金利: 変動 1.5〜3.0%程度
- 融資額: 最大2億円
- 融資期間: 最長35年
- エリア: 首都圏・近畿圏・名古屋・福岡が中心
- 年収目安: 500万円以上
オリックス銀行のいいところは、審査がそこまで厳しくないこと。サラリーマンでも年収500万円以上あれば検討できるし、物件の収益性をちゃんと評価してくれる。
2. SBJ銀行
韓国系の銀行なんですけど、不動産投資ローンでは穴場的な存在。金利が比較的低めで、審査もスピーディー。
- 金利: 変動 1.5〜2.5%程度
- 融資額: 最大3億円
- 融資期間: 最長30年
- エリア: 首都圏・大阪圏
- 年収目安: 500万円以上
個人的にSBJ銀行は「もっと知られていいのに」って思う銀行の一つ。金利条件がいいのに、知名度が低いから利用者が少ない。逆に言えば、ライバルが少ないってことでもある。
3. 日本政策金融公庫
国が100%出資してる政策金融機関。民間銀行と比べると金利が低いのが最大のメリット。
- 金利: 固定 1.0〜2.0%程度
- 融資額: 最大7,200万円（一般貸付）
- 融資期間: 最長20年
- エリア: 全国
- 年収目安: 特に制限なし（総合判断）
公庫のいいところは、低金利かつ固定金利で借りられること。2026年の金利上昇局面では、固定金利の安心感はデカい。ただし、融資期間が最長20年と短いので、月々の返済額が大きくなりがちなのがデメリット。
4. 静岡銀行（しずぎん）
地銀の中でも不動産投資ローンに積極的なことで有名。エリアは限定されるけど、条件次第ではかなりいい融資が受けられる。
- 金利: 変動 2.0〜3.5%程度
- 融資額: 最大1億円
- 融資期間: 最長30年
- エリア: 静岡県・東京都・神奈川県・愛知県
- 年収目安: 400万円以上
しずぎんの特徴は、年収のハードルが比較的低いこと。年収400万円台からでも検討できるので、若いサラリーマンの味方って感じ。
5. 関西みらい銀行
関西エリアで不動産投資を考えてるなら、外せないのが関西みらい銀行。りそなグループの安心感もあるし、融資条件も悪くない。
- 金利: 変動 1.7〜3.0%程度
- 融資額: 最大1億円
- 融資期間: 最長35年
- エリア: 関西圏中心
- 年収目安: 500万円以上
5行比較まとめ
| 銀行名 | 金利（目安） | 融資上限 | 融資期間 | 年収目安 |
|---|---|---|---|---|
| オリックス銀行 | 1.5〜3.0% | 2億円 | 35年 | 500万円〜 |
| SBJ銀行 | 1.5〜2.5% | 3億円 | 30年 | 500万円〜 |
| 日本政策金融公庫 | 1.0〜2.0% | 7,200万円 | 20年 | 制限なし |
| 静岡銀行 | 2.0〜3.5% | 1億円 | 30年 | 400万円〜 |
| 関西みらい銀行 | 1.7〜3.0% | 1億円 | 35年 | 500万円〜 |
※金利は2026年4月時点の目安です。実際の金利は審査結果によって異なります。
審査に通るための5つのコツ
銀行を選んだら、次は審査。ここで落ちたら元も子もないので、審査に通るためのコツを押さえておきましょう。
コツ1: 自己資金を用意する
フルローン（頭金ゼロ）で借りられることもあるけど、自己資金を入れたほうが審査は通りやすいし、金利も低くなる傾向がある。物件価格の10〜20%くらいの頭金を用意するのが理想。
例えば2,000万円の物件なら、200〜400万円の頭金。これに加えて仲介手数料や登記費用などの諸経費（物件価格の7〜10%程度）も必要なので、トータルで500万円くらいは用意しておきたいところ。不動産投資の初期費用完全ガイドで諸費用の内訳を確認しておくと、資金計画が立てやすくなります。
コツ2: 属性を整える
「属性」とは、年収・勤続年数・職業・他の借入状況など、個人の信用情報のこと。
特に重要なのが勤続年数。最低でも3年、できれば5年以上あると審査に有利。転職直後はちょっと厳しいかもしれない。
あと、クレジットカードのリボ払いやカードローンの残債があると審査にマイナス。不動産投資を始める前に、できるだけ借入を整理しておくことをおすすめします。
コツ3: 物件の収益性を示す資料を準備する
不動産投資ローンは、物件の収益性も審査の大きな要素。「この物件を買ったら、こうやって利益が出ます」という事業計画書（収支シミュレーション）を準備しておくと、審査がスムーズに進みやすい。
コツ4: 複数の銀行に申し込む
さっきも書いたけど、銀行によって審査基準は全然違う。1行落ちたからって諦めるのはもったいない。最低でも3行くらいは同時に申し込むのが鉄則。
ただし注意点として、短期間にあまりにも多くの銀行に申し込むと、信用情報に「たくさん申し込んでる」という記録が残って逆効果になることも。3〜5行くらいが適切な範囲です。
コツ5: 不動産投資会社経由で申し込む
意外と知られてないんですけど、不動産投資会社（提携業者）経由で融資を申し込むと、金利が優遇されたり審査が通りやすくなったりすることがあるんですよね。銀行と投資会社の間に実績があると、「この会社が推薦する物件なら大丈夫だろう」という信用が働くわけです。
変動金利 vs 固定金利、どっちを選ぶべき？
2026年の金利上昇局面で悩むのが、変動金利と固定金利のどちらを選ぶか。
変動金利のメリット・デメリット
メリット：
- 初期の金利が低い
- 金利が下がれば返済額も減る
デメリット：
- 金利上昇時に返済額が増える
- 将来の返済計画が立てにくい
固定金利のメリット・デメリット
メリット：
- 返済額が一定で計画が立てやすい
- 金利上昇の影響を受けない
デメリット：
- 変動金利より金利が高い
- 金利が下がっても恩恵がない
僕のおすすめ
結論から言うと、2026年の環境ではキャッシュフローに余裕がある人は変動金利、余裕がない人は固定金利がいいと思います。
変動金利のほうが低いから、月々の返済額は少なくなる。でも金利が上がったときに耐えられるかどうかがポイント。返済比率が40%以下に収まっていて、さらに金利が1%上がっても大丈夫なら変動金利でOK。そうでなければ固定金利で安全を取るのが賢い選択です。
返済シミュレーション
実際に数字で見てみましょう。
条件: 借入額2,000万円、返済期間30年
| 金利 | 月々返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 1.5% | 69,000円 | 2,484万円 |
| 2.0% | 73,900円 | 2,660万円 |
| 2.5% | 79,000円 | 2,844万円 |
| 3.0% | 84,300円 | 3,035万円 |
金利が1%違うだけで、総返済額に約350万円もの差が出るんですよ。これを見ると、少しでも低い金利で借りることの重要性がわかりますよね。
繰り上げ返済は積極的にすべき？
よく「繰り上げ返済でローンを早く終わらせましょう」って言われるけど、不動産投資の場合はちょっと事情が違う。
不動産投資ローンの利息は経費として計上できるから、利息が多い＝節税効果が大きいという側面もある。つまり、繰り上げ返済で利息を減らすことが必ずしもベストとは限らないんですよね。
繰り上げ返済すべきかどうかは、手元のキャッシュと投資効率で判断しましょう。繰り上げ返済に回すお金で次の物件を買ったほうが、トータルで見たときにリターンが大きいケースもあります。実際に200万円の余剰資金を前に「繰り上げ返済か2戸目か」で3日間悩んだ計算の過程をローン繰り上げ返済vs物件拡大の徹底試算で公開しています。
まとめ
不動産投資ローンの選び方、おすすめ銀行5選、審査に通るコツを解説しました。
この記事のポイント：
- 不動産投資ローンと住宅ローンは全くの別物（金利・審査基準が違う）
- 2026年は金利上昇局面だが、まだ投資は十分成り立つ
- おすすめ銀行はオリックス銀行・SBJ銀行・日本政策金融公庫・静岡銀行・関西みらい銀行
- 審査に通るコツは、自己資金の用意・属性の整備・複数行への申し込み
- 変動vs固定はキャッシュフローの余裕度で判断
融資は不動産投資の根幹。ここをしっかり押さえておけば、投資の成功確率がグッと上がります。面倒だけど、比較検討は手を抜かずにやりましょう。
よくある質問
Q: 不動産投資ローンは年収いくらから通りますか？
A: 金融機関によって異なりますが、目安として年収400万円以上（一部の地銀・信金）〜年収500万円以上（オリックス銀行・SBJ銀行等）が多いです。ただし年収だけでなく、勤続年数・借入状況・職種・物件の収益性も審査に影響します。年収が低くても「勤続10年・借入ゼロ・自己資金20%」という組み合わせで通るケースもあります。
Q: 変動金利と固定金利、2026年はどっちがおすすめですか？
A: キャッシュフローに月3万円以上の余裕がある物件なら変動金利、余裕が少ない物件なら固定金利が安全策です。2026年現在は変動金利の方が月々の返済額が安いですが、金利が0.5%上がると3,000万円のローンで月2,000〜3,000円程度の増加があります。「金利が1%上昇してもキャッシュフローがプラスか」を購入前に必ずシミュレーションしてください。
Q: 複数の銀行に同時に申し込んでいいですか？
A: 同時に3〜5行程度は許容範囲です。ただし、6行以上の申し込みが短期間に集中すると信用情報に記録が残り、「お金に困っているのでは」と判断されるリスクがあります。まずは2〜3行に絞って正式申し込みし、否決されたら次の行に当たる流れが無難です。
Q: 不動産投資ローン審査に落ちた場合の対処法は？
A: まず否決理由を確認することが重要です（担当者に聞く）。多い理由は「年収・勤続年数が基準未満」「他の借入が多い」「物件の収益性が低い」の3つ。年収系は時間をかけて解決するしかありませんが、他の借入（カードローン等）は完済すれば状況が改善します。物件面では、より収益性の高い物件に変えるか、自己資金を積み増す方法もあります。
Q: 不動産投資ローンの繰り上げ返済のタイミングは？
A: 手元の緊急予備資金（返済額×6ヶ月分）が確保できており、さらに余剰が出た場合に検討するのが基本です。金利2%超のローンから優先的に繰り上げ返済するのが合理的です。ただし利息は経費計上できるため、税務的には必ずしも早期完済が最善とは言えません。繰り上げ返済か物件拡大かの判断は総合的に行う必要があります。
【2026年4月追記】
2026年春の日銀政策会合の動向を受け、変動金利型ローンを保有するオーナーの関心が高まっています。僕自身も3物件で変動金利ローンを抱えており、毎月の金利動向を注視している状況です。今のところ「変動から固定への借り換え」は費用対効果を慎重に見ながら判断中ですが、金利2%超の高金利ローンから順に繰り上げ返済する方針に切り替えました。金利が上がった今こそ、銀行を比較して少しでも条件を改善することの価値は大きいです。不動産投資ローンの審査通過ガイドも合わせて参考にしてください。