管理会社を変えて6ヶ月——サラリーマン大家が経験した切り替えのリアル【2026年版】
管理会社の切り替えを実際にやってみた体験談を公開。変更のきっかけ・候補会社の比較・手順・コスト・デメリット・切り替え後の変化まで、サラリーマン大家目線で包み隠さず書きます。
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去年の10月、僕は管理会社に電話をかけた
2025年の10月——3連休明けの火曜日、朝の通勤電車の中でした。
スマホを開いたら、管理会社からのメールが届いていた。内容は「〇〇号室の退去立会いが先週完了しました。原状回復費の見積もりは追ってご連絡します」というもの。
「あれ？ 先週？」
退去の立会いって、事前に日程を知らせてくれるもんじゃないの？ 僕は1週間前に送られてきたメールをスクロールしたけど、立会日程の通知は見当たらない。というか、退去そのものが「先週」の話なのに、今日初めて連絡が来た。
——正直に言うと、これがトリガーでした。
管理会社を変えようと動き始めたのは、この1件がきっかけではあるけれど、実はそれ以前から「なんか引っかかるな」という感覚が積み重なっていたんです。
この記事では、管理会社の切り替えを実際にやった僕の体験を時系列で書きます。うまくいったことも、正直後悔したこともあります。「管理会社、変えたほうがいいかな」と思っている大家さんの参考になれば。
なぜ変えようと思ったか——3つのきっかけ
①報告が遅すぎる・少なすぎる
退去立会いの件に限らず、月次レポートが毎月5〜10日遅れて届いていました。「大した問題じゃない」と思ってたんですけど、ある月に入居状況の数字がおかしくて問い合わせたら「システムの不具合で先月分のデータが混入していました」と言われて。——それを自分から言えよ、と。
②空室が出ても動きが鈍い
埼玉の物件で1部屋が退去になったとき、入居者募集を任せたら2ヶ月半、空室のままだったことがあります。問い合わせ件数を聞いても「現在対応中です」とだけ回答してくる。実際に別の管理会社に相談してみたら「このエリアなら1ヶ月以内に決まります」と言われた。もっと早く動けたはずだったんです。
空室対策の重要性については空室リスクを最小化する7つの対策【大家が実践中】でも書いたことがあるけど、「管理会社が動かないこと自体がリスク」というのを身をもって学びました。
③担当者が3年で4回変わった
これは管理会社の規模が大きくなると起きがちなことで、担当者が定期的に異動するんですよね。物件の状況を1から説明し直すたびに、消耗します。「前の担当の○○さんに伝えたんですけど」「確認します」のループ。ちょっと話逸れるけど、これって不動産業界に限らずあるあるで、担当者が変わると引き継ぎが機能しないパターン、本当に多いと思う。
候補会社を探して比較した話
変えると決めてから、まず候補を3社洗い出しました。
信頼できる管理会社の選び方と見極め方【失敗しない7つのポイント】にも書いたように、管理会社選びは「とにかく管理費が安い」で決めると後悔します。僕が重視したのは以下の3点。
| 比較項目 | 旧管理会社 | 候補A | 候補B | 最終選択（候補C） |
|---|---|---|---|---|
| 管理委託料 | 家賃の5% | 4.5% | 6% | 5% |
| 担当者の固定制 | なし（異動あり） | あり（2年保証） | あり | あり（原則固定） |
| 入居率実績 | 公開なし | 98%（直近12ヶ月） | 96% | 97.3% |
| 月次レポート頻度 | 月1回（遅延あり） | 月1回 | 月2回 | 月1回＋入退去都度 |
| 初期切替費用 | — | 3万円 | 0円 | 1万円 |
候補Cにした決め手は、担当者が原則固定という点と、入退去のたびに都度報告してくれるという体制。管理委託料は変わらないけど、それよりも「連絡の質」を優先しました。
実際の切り替え手順（2025年11月〜2026年2月）
11月上旬：旧管理会社に解約通知
賃貸管理委託契約の解約は、多くの場合「3ヶ月前通知」が必要です。僕の契約も3ヶ月前通知だったので、2月末に完全移行するために11月に通知しました。
通知方法は書面（内容証明郵便）が確実です。メールだけだと後で「受け取っていない」トラブルになりかねない——これは事前に弁護士ドットコムで確認しておきました。
11月〜12月：入居者への通知準備
管理会社が変わると、入居者への通知が必要になります。主に「振込口座の変更」と「緊急連絡先の変更」です。
新管理会社が書面を作成してくれるケースが多いので、そこは任せてOK。ただし内容確認は必ずすること。僕は1ヶ所、物件名の記載ミスがあって修正してもらいました。
1月：旧管理会社との精算
預かり敷金の移管、管理費の日割り精算、修繕費の未払い分の確認——意外と細かい作業が多い。旧管理会社が保管していた鍵の受け渡しも必要です。
正直ここが一番めんどうで、旧管理会社の担当者がどこか素っ気なくなってきて（笑）、確認の返信が遅くなった。
2月：完全移行
2月1日から新管理会社が正式に管理開始。入居者への振込変更通知を発送して、新しい体制スタートです。
ネガティブなことも正直に書く——切り替えのデメリット
うまくいった話ばかり書くのはフェアじゃないので、正直に書きます。
①切替期間中のストレスは結構ある
手続きが多いし、旧管理会社・新管理会社・入居者の3者に気を配る期間が3ヶ月続きます。本業と並行してやるのは正直キツかった。特に12月は仕事も年末で忙しかったので、「このタイミングでやるんじゃなかった」と思った瞬間もありました。
②コストが完全にゼロではない
切替費用1万円（新管理会社への契約料）のほか、内容証明郵便の送付、書類の印刷・郵送などで計2万円ちょっとかかりました。小さな金額だけど、「タダで変えられる」ではない。
③新管理会社も完璧ではない
「ここだけの話」として書くと、新管理会社も入って2ヶ月は慣らし期間みたいなもので、細かいズレはありました。物件の鍵を渡し忘れていたこと（後日対応済み）、月次レポートのフォーマットが僕の想定と違っていたこと。期待値を100%にしすぎないことが大事です。
切り替えから6ヶ月後のリアル
数字で見てみましょう（税引後、管理費込み）。
| 指標 | 切替前（2025年春〜秋） | 切替後（2026年冬〜春） |
|---|---|---|
| 入居率 | 85〜87%前後 | 91〜93%くらい |
| 空室発生から入居決定まで | 平均2.3ヶ月 | 平均0.9ヶ月 |
| オーナーへの連絡頻度 | 月1〜2回 | 月3〜4回 |
| 修繕依頼の対応スピード | 平均4〜5日 | 平均1〜2日 |
特に入居率と空室解消スピードは体感でも明確に変わりました。「管理会社を変えることで物件の稼働率が上がる」という話はよく聞くけど、本当にそうだったなと実感しています。
修繕費積立の正しい考え方と僕の3年間の実績でも書いていますが、管理が良くなると入居者が長く住んでくれるようになって、修繕費の発生頻度も変わってくる。まだ半年なのでデータとしては浅いけど、手応えはあります。
管理会社を変えるべき3つのサイン
「うちの管理会社ってどうかな」と思っている方向けに、判断基準を整理します。
1. 空室が2ヶ月以上続いているのに担当者が「様子を見ましょう」としか言わない
市場家賃が適正なら、2ヶ月で決まらないのは活動量が足りていない可能性が高い。不動産投資で破産した人の共通パターンでも「管理会社への丸投げ」が破産の一因として挙げています。能動的に動いてくれる会社かどうか、定期的に確認する習慣をつけてください。
2. 月次レポートが1週間以上遅れることが常態化している
データの鮮度は大事です。翌月10日を超えて前月のレポートが届くなら、管理体制に何かしら問題がある。
3. 担当者が1年以内に2回以上変わった
担当者が変わるたびに「一から説明」が必要な会社は、属人的すぎる管理体制になっていることが多いです。
管理会社を変えない方がいい人
一方で、こういう方は急いで変えなくてもいいかもしれない。
- 管理会社との付き合いが10年以上で、信頼関係ができている
- 空室率が90%以上を安定して維持できている
- 修繕費の精算も含めて特に不満がない
当たり前だけど、「変えること」が目的ではありません。2棟目・3棟目の拡大タイミングを判断する方法でも書いたように、不動産経営は「現状維持で問題ないならコストをかけて動かない」という判断も立派な戦略です。
よくある質問
Q: 管理会社を変えるとき、入居中の入居者に何か影響はある？
A: 基本的に入居者への影響は「振込口座の変更」と「緊急連絡先の変更」くらいです。賃貸借契約の内容（家賃・契約期間等）は変わりません。ただし通知のタイミングと方法はきちんと行う必要があります。新管理会社が案内文書を作成してくれることが多いので、内容を確認した上で任せましょう。
Q: 管理会社の変更に費用はどのくらいかかる？
A: 旧管理会社への解約手数料（0〜1ヶ月分の管理委託料）と、新管理会社への初期契約料（0〜数万円）が主なコストです。僕の場合は合計2万円ちょっとでした。ただし旧会社によっては解約手数料を請求するケースもあるので、契約書を事前に確認してください。
Q: 管理会社変更中に退去が発生したら？
A: タイミングが悪いとは思いますが、対処は可能です。移行が完了していない場合は旧管理会社が引き続き担当することになります。移行スケジュールを新旧管理会社とすり合わせて、担当範囲を明確にしておくことが大事です。僕はこのリスクを考えて、退去が少ない時期（2月）を移行月に設定しました。
Q: 管理会社を変えた後、元に戻すことはできる？
A: 物理的には可能ですが、現実的には難しいです。旧管理会社との関係が一度解消されると、再契約時には条件が変わることも多いし、そもそも断られるケースもある。「戻れる前提」で変えるよりは、「切り替えたら当分このまま」というつもりで動いた方がいいと思います。
Q: サブリース会社から通常の管理会社に変えることはできる？
A: できますが、サブリース契約の解約は通常の管理委託契約より複雑です。サブリースのメリット・デメリットと解約の注意点も参考にしてください。解約にあたって違約金が発生することもあるので、契約書を弁護士にチェックしてもらうことを強くおすすめします。
追記（2026/04/15）: 切り替えから半年が経過したタイミングで新管理会社との評価ミーティングを実施しました。担当者が作成してくれた「入居率推移レポート」が思いのほかよくできていて、今後の物件運営方針の議論ができました。こういうデータを一緒に見て話せる管理会社と組めたことが、一番の収穫だったかもしれません。
まとめ：管理会社変更は「決断コスト」がある
管理会社を変えること自体は難しくない。でも、「変えようと決断するまで」と「移行期間中の手続き」には、それなりのエネルギーが要ります。
僕がこの経験で学んだこと：
- 変えるタイミングは「退去が少ない時期」を狙う（2〜3月の繁忙期明けか、10〜11月の閑散期入り口が狙い目）
- 候補会社は最低2〜3社比較する（管理費だけ見ない）
- 書面で解約通知を送る（内容証明郵便が確実）
- 切り替えに完璧を求めない（多少のズレは想定内と覚悟する）
サラリーマン大家の不動産経営ロードマップでも書いていますが、不動産経営は「物件を買って終わり」じゃなくて、その後の管理・運営が資産価値を決める。管理会社は「コスト」じゃなくて「パートナー」として選ぶ——そう考えるようになりました。
