「新築と中古、どっちが儲かるの？」永遠の論争に決着をつける

不動産投資でマンション投資をしようと思ったとき、必ず悩むのが「新築か中古か」問題。

「新築のほうがキレイだし、入居者もつきやすそう」 「中古のほうが安くて利回りがいいらしい」

どっちも正しいし、どっちにもメリット・デメリットがある。大事なのは、自分の投資目的に合ったほうを選ぶこと。

この記事では、中古マンションと新築マンションを投資の観点から徹底比較して、「あなたにとってのベストアンサー」を導き出していきます。

新築vs中古、7つの観点で比較

1. 物件価格

	新築	中古
価格帯（ワンルーム）	2,500〜4,000万円	1,000〜2,500万円
価格帯（ファミリー）	4,000〜8,000万円	2,000〜5,000万円

中古のほうが明らかに安い。同じエリア・同じ間取りなら、中古は新築の5〜7割程度の価格で買えることが多い。

2. 利回り

	新築	中古
表面利回り（目安）	3.5〜5.0%	5.0〜8.0%
実質利回り（目安）	2.0〜3.5%	3.5〜6.0%

利回りは中古の圧勝。物件価格が安いのに、家賃はそこまで変わらないからね。新築の家賃が10万円の物件と同じエリアの築15年中古の家賃が8.5万円だとして、物件価格が半分以下なら、利回りは中古のほうが断然高い。

3. 値下がりリスク

ここが新築の最大の弱点。

新築プレミアムって聞いたことあるかな？新築マンションには「新築」というだけで上乗せされた価格（デベロッパーの利益・広告費など）が含まれてる。この「新築プレミアム」は、誰かが住んだ瞬間に消える。

一般的に、新築マンションは購入直後に10〜20%値下がりすると言われている。3,000万円の新築を買った瞬間に、市場価値が2,400〜2,700万円になるイメージ。

一方、中古マンションはすでに新築プレミアムが剥落した状態なので、値下がり幅が小さい。特に築10〜20年くらいの物件は、価格がかなり安定している。

	新築	中古
購入直後の値下がり	△10〜20%	ほぼなし
10年後の値下がり	△20〜30%	△5〜15%

4. 融資条件

	新築	中古
融資期間	35年が取りやすい	築年数により短くなる
金利	やや低め	やや高め
フルローン	取りやすい	築浅ならOK

ここは新築が有利。銀行は新しい物件のほうが担保評価が高いので、融資条件が良くなりがち。特に融資期間は「法定耐用年数−築年数」で計算されることが多いので、中古は融資期間が短くなる→月々の返済額が大きくなる→キャッシュフローが厳しくなるという流れに注意。

5. 修繕コスト

	新築	中古
購入後の修繕	しばらく不要	早めに発生する可能性
設備の寿命	新品なので長い	交換時期が近い場合も
修繕積立金	安い（最初は）	段階的に上がっている

新築は買ってからしばらくは修繕費がかからない安心感がある。一方、中古は給湯器やエアコンなど、設備の交換時期が近づいている可能性がある。

ただし注意したいのが、新築マンションの修繕積立金は最初だけ安く設定されているケースが多いこと。5年後、10年後に段階的に上がっていく計画になっていることがほとんど。中古はすでに値上がりした後の修繕積立金を払うことになるので、将来の上昇幅は小さい。

6. 節税効果

	新築	中古
減価償却費	少ない（耐用年数が長い）	多い（耐用年数が短い）
節税効果	小さい	大きい

ここは中古の圧勝。特に築古物件は簡便法で耐用年数が短くなるので、年間の減価償却費が大きくなり、節税効果が高い。

例えば、築25年の木造アパートなら簡便法で4年で償却。年間数百万円の減価償却費を計上できる。減価償却の詳しい解説は節税テクニックの記事をどうぞ。

7. 入居率・客付け

	新築	中古
入居率	高い（新築は人気）	やや低い（立地による）
家賃設定	高めに設定可能	相場に合わせる必要

新築は「新しい」というだけで入居者に人気。最初の入居者は比較的すぐ見つかることが多い。でも、2人目以降の入居者にとっては「築1年の中古」。新築プレミアムの家賃は維持できず、徐々に下がっていく。

中古は最初から相場家賃で募集するので、家賃が安定しやすい。立地が良ければ中古でも入居率は高い。

収支シミュレーション対決

具体的な数字で比較してみましょう。

新築ワンルームの場合

• 物件価格: 3,000万円
• 月額家賃: 10万円
• 管理費+修繕積立金: 月1.5万円
• ローン: 3,000万円、金利1.8%、35年
• 月々返済: 約96,000円

月間キャッシュフロー: 100,000 − 15,000 − 96,000 = △11,000円（赤字）

あらら。新築ワンルームは毎月持ち出しになるケースがめちゃくちゃ多い。「節税になるから大丈夫ですよ」って営業は言うけど、持ち出しは持ち出し。

中古ワンルーム（築15年）の場合

• 物件価格: 1,500万円
• 月額家賃: 8万円
• 管理費+修繕積立金: 月1.8万円
• ローン: 1,500万円、金利2.0%、30年
• 月々返済: 約55,400円

月間キャッシュフロー: 80,000 − 18,000 − 55,400 = +6,600円（黒字）

中古のほうがキャッシュフローがプラス！しかも投入する自己資金も半分以下。

10年間の比較

項目	新築	中古（築15年）
10年間の家賃収入	1,200万円	960万円
10年間のローン返済	1,152万円	665万円
10年間の管理費等	180万円	216万円
10年間のCF合計	△132万円	+79万円
10年後の予想売却価格	2,100〜2,400万円	1,100〜1,350万円
10年後のローン残債	約2,200万円	約1,000万円
売却損益	△100〜+200万円	+100〜+350万円

中古のほうがキャッシュフローで稼ぎ、売却時も利益が出やすい。トータルリターンでは中古に軍配が上がるケースが多いんです。

新築が向いている人

とはいえ、新築にもメリットはあります。新築投資が向いている人はこんな人：

• 長期保有を前提に、手間をかけたくない人: 修繕が当面不要なので、本当に放置できる
• 融資条件を最重視する人: 長期・低金利の融資が受けやすい
• 「新築」というブランドに安心感を感じる人: 精神的な安定は大事
• 相続対策がメインの人: 高額な物件で評価額を下げたい

中古が向いている人

• キャッシュフローを重視する人: 毎月手元にお金が残ることを重視
• 利回りを重視する人: 少ない投資額で効率的にリターンを得たい
• 節税メリットを最大化したい人: 減価償却の恩恵が大きい
• 複数物件を持ちたい人: 1件あたりの投資額が小さいので、分散投資しやすい

中古マンション投資の注意点

中古有利という結論に傾きがちですが、注意点もあります。

注意1: 管理状態の見極めが必要

中古マンションは管理状態がピンキリ。外観はキレイでも、配管がボロボロだったり、修繕積立金が不足してたりすることも。購入前に必ず管理組合の議事録と長期修繕計画を確認しましょう。

注意2: 築年数が古すぎると融資がつかない

築30年を超えるRCマンションや、旧耐震基準の物件は融資がつきにくい。融資条件についてはローン比較記事を参考に。

注意3: 出口戦略を忘れずに

中古物件は将来さらに古くなるので、出口戦略は慎重に。「いつ売るか」「いくらで売れるか」を購入前にシミュレーションしておくこと。

僕の結論：初心者は「築10〜20年の中古マンション」がベスト

ここまでの比較を踏まえた僕の結論。

初心者がマンション投資をするなら、築10〜20年の中古マンションがベストバランス。

理由：

1. 新築プレミアムが剥落した後で、価格が安定している
2. まだ法定耐用年数が十分に残っていて、融資が受けやすい
3. 利回りと節税効果のバランスがいい
4. 設備はある程度更新されている（orされていれば安心）
5. 立地の見極めがしやすい（周辺環境が確定している）

新築は「キレイ」「安心」というメリットはあるけど、投資効率の観点からは中古に劣ることが多い。もちろん個別の物件によるけどね。

まとめ

中古マンション vs 新築マンションの投資比較をまとめました。

この記事のポイント：

観点	有利なのは
物件価格	中古（新築の5〜7割）
利回り	中古（2〜3ポイント高い）
値下がりリスク	中古（新築プレミアムがない）
融資条件	新築（長期・低金利）
修繕コスト	新築（しばらく不要）
節税効果	中古（減価償却が大きい）
入居率	新築（やや有利）

結論: 投資効率を重視するなら中古。手間のなさと安心感を重視するなら新築。初心者には「築10〜20年の中古」がおすすめ。

どちらを選ぶにしても、物件選びの基本（立地・利回り・管理状態）は同じ。失敗しない物件選び7つのポイントも併せて読んで、賢い投資判断をしてください。

中古マンションを購入後にリフォームを考えるなら、トクラスのショールームで最新のキッチン・バスルームをチェックしてみるのもいいですよ。