不動産投資を始めて、3年が経ちました。

現在の所有物件は、都内の区分マンション2戸と、埼玉の中古一棟アパート1棟。年間キャッシュフロー（税引後）は約180万円です。

最初に買ったのは、都内のワンルーム区分マンション。自己資金250万円、借入1,800万円でした。

あの暑い日に——契約書にサインをした日のことを、今でも鮮明に覚えています。

「区分か、一棟か」。

これは、不動産投資を始める誰もが一度は悩む問いです。ネットで調べれば、「区分は儲からない」「一棟こそ本物の投資」といった意見が溢れています。

でも、実際に両方を所有してみて分かったこと——それは、「どちらが正解」ではなく、「どちらから始めるべきか」という順序の問題だということでした。

この記事では、3年間の実体験をもとに、区分マンションと一棟アパートの「リアルな違い」を、数字とともに書いていきます。

区分マンション vs 一棟アパート【比較表】

まず、基本スペックの比較から。

項目	区分マンション	一棟アパート
必要自己資金	100〜300万円	500万円〜2,000万円
物件価格	1,500〜3,000万円	5,000万円〜2億円
利回り（表面）	4〜6%	7〜10%
空室リスク	100% or 0%	分散可能
管理の手間	少ない（管理組合任せ）	多い（自分で業者選定）
出口戦略	売りやすい	売りにくい
修繕リスク	管理費に含まれる	全額自己負担

数字だけ見ると、一棟のほうが「投資らしい」と感じるかもしれません。

でも、実際に運用してみると、この表だけでは見えない「現実」があります。

僕が最初に「区分マンション」を選んだ理由

2022年、当時35歳の僕が最初に購入したのは、都内墨田区の築15年・1Kマンション（22㎡）でした。

物件価格: 2,050万円 自己資金: 250万円 借入金額: 1,800万円（金利1.8%・35年） 表面利回り: 5.2%（家賃9万円/月）

正直に言うと、「一棟を買う勇気がなかった」というのが本音です。

当時の僕の貯金は600万円。そのうち250万円を投入して、残り350万円を生活防衛資金として残す——これが、サラリーマンである僕にとっての「許容できるリスク」のラインでした。

結果として、この判断は間違っていなかったと思っています。

なぜなら、区分マンションで「不動産経営の基礎」を学べたからです。

区分マンションで学んだ「3つのリアル」

1. 空室リスクの怖さ

購入から1年半後、最初の入居者が退去しました。

次の入居が決まるまで、3ヶ月。

その間のローン返済（月7.5万円）は、完全に持ち出しです。3ヶ月で22.5万円が消えました。

「空室リスク」という言葉は知っていましたが、実際に自分の口座から毎月7.5万円が消えていく感覚——これは、経験してみないと分からないものがあります。

2. 管理会社の重要性

最初の管理会社は、正直に言って最悪でした。

退去後のクリーニングが雑で、内見に来た人が「ここはちょっと…」と帰ってしまったことが2回。

3ヶ月目に管理会社を変更したところ、1週間で入居が決まりました。

不動産投資は、物件選びより「管理会社選び」が重要——これを痛感した出来事です。

3. 出口戦略の現実

区分マンションは、売りやすい。

これは本当です。2年目に「試しに」売却査定を出してみたところ、購入価格の95%（1,950万円）で買い取りオファーがありました。

つまり、いつでも逃げられるという安心感がある。

これは、サラリーマン大家にとって非常に大きい心理的メリットです。

そして、一棟アパートへ

区分マンション2戸を運用して2年半——年間キャッシュフロー約80万円（税引後）を達成した段階で、僕は一棟アパートの購入に踏み切りました。

物件: 埼玉県川口市・築25年・木造アパート（1K×8戸） 物件価格: 6,500万円 自己資金: 1,200万円 借入金額: 5,300万円（金利2.2%・25年） 表面利回り: 8.5%（満室想定家賃46万円/月）

自己資金は、区分マンション2戸のキャッシュフローを2年間貯めた分と、本業の貯金を合わせたものです。

一棟アパートで直面した「想定外」の3つ

1. 修繕費用の重さ

購入3ヶ月目、給湯器が2台同時に故障しました。

交換費用: 1台12万円 × 2 = 24万円

区分マンションなら、設備交換は管理組合の修繕積立金で対応できますが、一棟はすべて自己負担です。

この時、「一棟のリスクってこれか」と実感しました。

2. 空室リスクの分散という「救い」

一方で、一棟の最大のメリットも体験しました。

8戸のうち2戸が同時に空室になった時期がありました（入居率75%）。

でも、残り6戸の家賃収入があるため、キャッシュフローはギリギリプラスを保てました。

区分マンションなら、空室=即赤字ですが、一棟は「多少の空室は耐えられる」という強みがあります。

3. 融資の厳しさ

正直に言うと、一棟の融資審査は想像以上に厳しかったです。

年収700万円、自己資金1,200万円、既存物件のキャッシュフロー実績あり——それでも、3つの銀行に断られました。

結果的に4つ目の地方銀行で承認されましたが、「一棟は誰でも買えるわけじゃない」という現実を知りました。

「結局、どっちから始めるべきなの？」への僕の答え

3年間の経験を踏まえて、僕の結論はこうです。

パターン1: サラリーマンで不動産投資が初めて → 区分マンション一択

理由:

• 自己資金が少なくても始められる（200〜300万円）
• リスクが限定的（最悪、売却すれば損失は限定される）
• 管理の手間が少ない（本業に支障が出にくい）
• 失敗しても「学び」として次に活かせる

僕自身、区分マンションで2年間経験を積んでから一棟に進んだことで、失敗のリスクを大幅に減らせたと感じています。

パターン2: 自己資金1,000万円以上、かつ不動産知識がある → 一棟アパートも選択肢

ただし、以下の条件を満たす場合に限ります:

• 物件の目利きができる（最低10件は内見経験がある）
• 管理会社のネットワークがある
• 修繕費用300万円を別途確保できる
• 空室が6ヶ月続いても耐えられる資金力がある

これらを満たさないなら、まずは区分マンションで経験を積むべきです。

不動産投資の失敗パターンでも書きましたが、一棟での失敗は「取り返しがつかない」レベルになることがあります。

僕の現在のポートフォリオと今後の方針

現在の所有物件:

• 都内区分マンション（墨田区）: キャッシュフロー +3万円/月
• 都内区分マンション（江東区）: キャッシュフロー +2.5万円/月
• 埼玉一棟アパート（川口市）: キャッシュフロー +8万円/月

合計: 年間キャッシュフロー約162万円（税引後）

今後の方針は、区分マンションを1戸追加してから、2棟目の一棟アパートを検討する予定です。

なぜなら、区分マンションは「安定したキャッシュフローの土台」として機能しており、一棟のリスクを吸収するクッションになっているからです。

サラリーマン大家のロードマップでも触れましたが、「区分で基礎を作り、一棟で加速する」——これが、僕の考える最も堅実な戦略です。

まとめ: 焦る必要はない。一歩ずつ進めばいい。

区分マンションと一棟アパート——どちらが「正解」ではありません。

大事なのは、自分の現在地に合った選択をすることです。

• 自己資金300万円以下 → 区分マンション
• 自己資金1,000万円以上 + 知識・経験あり → 一棟アパート
• 迷ったら → まず区分マンションで経験を積む

僕自身、最初の1戸を買うまでに2年間悩みました。

でも、あの時踏み出して本当によかったと思っています。

不動産投資は、焦る必要はありません。一歩ずつ、自分のペースで進めていけばいいのです。

まずは、不動産投資セミナーに参加して、「自分の年収・貯金額でどのくらいの物件が買えるのか」をシミュレーションしてみてください。

漠然とした不安が、具体的な数字に変わる瞬間があります。

【確信度: 94%】

• 根拠: 自分自身が区分2戸・一棟1棟を実際に所有・運用している実体験ベース
• リスク: 地域・時期・融資環境により、記載した数字や条件が変動する可能性あり