不動産投資を始めた頃、僕が一番不安だったのは「空室になったらどうしよう」という問題でした。

毎月のローン返済は待ってくれません。入居者がいなくても、銀行には7万円（元利金等）払い続けなければならない——そのプレッシャーが、「サブリースにしようか」と考えさせた直接の動機でした。

結論から言うと、僕は現在所有している3戸のうち1戸をサブリース契約にし、残り2戸は自主管理型（管理委託）にしています。

使い分けた理由を含めて、包み隠さず書いていきます。

サブリースとは何か——家賃保証の仕組みをまず理解する

サブリースとは、不動産会社（サブリース業者）がオーナーの物件を一括で借り上げ、入居者への転貸を行う契約形態です。

構造を整理すると、こうなります。

オーナー → サブリース業者（一括借上）→ 入居者（転貸）

オーナーはサブリース業者から毎月「保証賃料」を受け取ります。この賃料は通常、市場賃料の80〜90%前後に設定されています。

たとえば、市場賃料が月7万円のワンルームであれば、オーナーが受け取るのは5万6,000〜6万3,000円（税引前）というイメージです。

入居者の有無にかかわらず、この保証賃料が振り込まれるのがサブリースの本質です。

サブリースの「3つのメリット」

メリット1: 空室リスクをほぼゼロにできる

最大のメリットはここです。入居者が退去しても、次の入居者が決まるまでの空室期間も、サブリース業者から保証賃料が振り込まれます。

ただし——「ほぼ」と書いたのには理由があります。契約によっては免責期間が設定されており、入退去の切り替え時に1〜3ヶ月程度、保証賃料が支払われないケースがあります。この点は後述します。

メリット2: 管理の手間が完全になくなる

入居者からのクレーム対応、設備の修繕手配、退去後の原状回復——これらすべてをサブリース業者が担います。

不動産投資の管理会社の選び方でも書きましたが、管理の手間は物件を持てば持つほど積み重なります。本業を抱えるサラリーマン大家にとって、「管理不要」というのは想像以上に価値があります。

メリット3: 収支計画が立てやすい

毎月の収入が固定されるため、キャッシュフロー計算が非常にシンプルになります。「保証賃料 − ローン返済 − 管理費（修繕積立金など）= 手取り収益」という計算式が毎月安定して成立します。

サブリースの「4つの落とし穴」

ここからが本題です。サブリースを検討するなら、この4つは必ず理解してください。

落とし穴1: 保証賃料は市場賃料より低い

繰り返しになりますが、保証賃料は市場賃料の80〜90%前後です。

月7万円の物件なら、毎月7,000〜14,000円が業者の取り分になります。年間にすると8.4〜16.8万円（税引前）。10年で84〜168万円の差が生まれます。

「空室リスクを保険料として払っている」と考えれば合理的ですが、空室率の低いエリア・物件では「払いすぎ」になる可能性があります。

落とし穴2: 免責期間の存在

多くのサブリース契約には免責期間が設定されています。入退去の切り替え時に1〜3ヶ月間、保証賃料が支払われない——という条項です。

正直に言うと、最初の契約書を読んだとき、この条項に気づかずサインしかけた経験があります。「空室でも払ってもらえる」と思っていたのに、実は「切り替え時は払わない」という但し書きがある。

契約前に必ず「免責期間は何ヶ月か」を確認することをお勧めします。

落とし穴3: 賃料改定リスク——保証額は下がることがある

「保証賃料は一生変わらない」は誤解です。

多くのサブリース契約では、2〜5年ごとに賃料の見直し条項が設定されています。市場賃料が下がれば、それに合わせて保証賃料も減額される可能性があります。

「10年後も月5万8,000円保証されると思っていたが、8年目から5万2,000円に下がった」というのは、決して珍しいケースではありません。

サブリースの「保証」とは「空室でも払ってもらえる」という意味であり、「金額が変わらない」という意味ではありません。ここを混同すると、後悔します。

落とし穴4: 解約が難しく、縛られる

サブリース契約の中でも特に注意が必要なのが、解約の難しさです。

オーナー側からの解約には原則として「正当事由」が必要であり、一方的な解約は認められにくい傾向があります。「別の管理会社に変えたい」「自分で管理したい」と思っても、簡単に切り替えられないケースがあります。

空室リスクへの対策と考え方でも触れていますが、賃貸経営は長期戦です。10年・20年のスパンで考えると、「業者を変えられない縛り」は大きなリスクになります。

実際のシミュレーション比較

参考として、僕が保有する埼玉の物件（購入価格1,400万円）でのケースを公開します。

	サブリース（現在）	管理委託（仮）
市場賃料（想定）	62,000円	62,000円
毎月の受取	51,800円（税引前）	62,000円（空室時0円）
管理費用	込み	賃料の5%（3,100円）
毎月の実手取	51,800円	58,900円（入居時）
空室時の手取	51,800円	0円

表面上は毎月7,100円の差ですが、1年で85,200円（税引前）の差になります。

一方、空室が2ヶ月続いた場合、管理委託では12万4,000円の収入がゼロになります。サブリースならこれがカバーされます。

つまり、「年間空室期間が1ヶ月未満のエリア」では管理委託の方が有利、「空室リスクが高いエリア・築年数が古い物件」ではサブリースの保険料分が合理的になります。

サブリースが「向いている人」「向いていない人」

向いている人:

• 本業が忙しく、管理に時間を割けないサラリーマン
• 築年数が古く、空室リスクが比較的高い物件を保有している
• 安定した収入計画を最優先したい人（融資審査のために収支を見せたい、など）

向いていない人:

• 物件の立地が良く、空室率が低いエリアで所有している
• 長期的に賃料を最大化したい人
• 柔軟に管理会社を変更したい人

まとめ——サブリースは「保険」として正しく理解する

サブリースを「悪いもの」と断言するつもりはありません。

ただ、「空室でも家賃が保証される＝安心」という単純な理解で契約すると、後から「こんなはずじゃなかった」という事態になりやすいのも事実です。

正直に言うと、僕が1戸だけサブリースにしているのは、その物件が築28年で、空室リスクが他の2戸より高いからです。保証賃料との差額を「空室保険料」と割り切って、心理的な安定を優先しています。

サラリーマン大家の不動産投資ロードマップでも書きましたが、不動産経営に「絶対の正解」はありません。自分のリスク許容度・物件特性・生活スタイルに合わせて、最適な管理形態を選ぶことが大切です。

サブリースを検討するときは、必ず「免責期間」「賃料改定条項」「解約条件」の3つを契約書で確認してください——それだけで、大半の落とし穴は回避できます。