REITと現物不動産、結局どっちがいいの？

「不動産投資に興味があるんだけど、REITと実際に物件を買うのって何が違うの？」

この質問、めちゃくちゃよく聞かれるんですよね。どっちも「不動産投資」ではあるんだけど、実は中身が全然違う。株とラーメン屋経営くらい違う（ちょっと大げさかもだけど）。

この記事では、REITと現物不動産投資のメリット・デメリットを徹底比較して、「あなたに向いているのはどっちなのか」をハッキリさせていきます。

まずREITと現物不動産投資の基本をおさらい

REITとは？

REITは「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略。簡単に言うと、多くの投資家からお金を集めて、プロが不動産を運用して、その利益を投資家に分配する仕組み。

株と同じように証券取引所で売買できるので、めちゃくちゃ手軽。スマホでポチッと買えちゃう。最低投資額も数万円程度からOK。

現物不動産投資とは？

実際にマンションやアパートなどの物件を購入して、入居者に貸して家賃収入を得る方法。こっちが「ザ・不動産投資」ってやつですね。いわゆる「大家さん」になるってこと。

7つの観点で徹底比較

ここからが本題。両者を7つの観点で比較していきます。

1. 初期費用

	REIT	現物不動産
最低投資額	数万円〜	数百万円〜（頭金+諸費用）
レバレッジ	なし	融資で可能

REITの圧勝。数万円から始められるREITに対して、現物不動産は頭金や諸費用で最低でも数百万円は必要。

ただし！現物不動産にはレバレッジ（融資）が使えるという大きな武器がある。自己資金500万円で3,000万円の物件を買えるわけで、少ない資金で大きな資産を手に入れられる。REITは基本的に自己資金の範囲内でしか投資できない。

2. 利回り

	REIT	現物不動産
平均利回り	3.5〜5.0%程度	4.0〜10%以上（物件による）
利回りの安定性	市場変動あり	空室がなければ安定

利回りだけ見ると現物不動産のほうが高く見えるんだけど、注意が必要。現物の「表面利回り8%」と、REITの「分配金利回り4%」は、計算方法が違うので単純比較できないんですよね。

現物不動産は管理費・修繕費・固定資産税・ローン利息などを引いた実質利回りで考える必要がある。そうすると、意外とREITと大差ないケースもある。

ただし、現物不動産にはレバレッジ効果がある。自己資金に対するリターン（ROE）で考えると、融資を使った現物不動産のほうが圧倒的に有利になることが多い。

3. 手間・管理の負担

	REIT	現物不動産
管理の手間	ゼロ	あり（管理会社に委託可）
入居者対応	不要	必要（管理会社委託可）
確定申告	特定口座なら不要	必要

ここはREITの圧勝。マジで何もしなくていい。買って持ってるだけ。

現物不動産は、管理会社に任せればかなりラクになるけど、それでもゼロにはならない。入退去の判断、修繕の判断、家賃設定の判断…オーナーとしての意思決定は必要。

でもね、この「手間がかかる」ってところが実は面白くもあるんですよ。自分の判断で物件の価値を上げたり、空室対策したり。ゲーム感覚で楽しめる人には、現物不動産のほうがやりがいがある。

4. 流動性（売りやすさ）

	REIT	現物不動産
売却までの時間	即日	数週間〜数ヶ月
売却コスト	売買手数料のみ	仲介手数料・税金

REITは株と同じで、売りたいときにすぐ売れる。一方、現物不動産は買い手を見つけるのに時間がかかるし、仲介手数料もかかる。

「急にお金が必要になったらどうしよう」と不安な人は、REITのほうが安心かもしれない。

5. 節税効果

	REIT	現物不動産
減価償却	使えない	使える
経費計上	できない	できる
損益通算	限定的	給与所得と通算可能

ここは現物不動産の圧勝。減価償却という最強の節税ツールが使えるし、ローンの利息・管理費・修繕費なども経費として計上できる。さらに、不動産所得がマイナスになった場合は給与所得と損益通算できるので、サラリーマンの節税にめちゃくちゃ効果的。

REITの分配金は配当所得として課税されるだけで、節税メリットはほぼない。

節税について詳しく知りたい方は、不動産投資の節税テクニック｜減価償却を使った税金対策も読んでみてください。

6. 値動きの特徴

	REIT	現物不動産
価格変動	日々変動（株と連動しやすい）	緩やかに変動
暴落リスク	株式市場の影響を受ける	比較的安定

REITは株式市場で取引されるから、株と同じように日々価格が変動する。リーマンショックの時は、REIT指数が半分以下に暴落したこともある。

現物不動産は価格変動が緩やかで、短期間で価値が半分になるようなことはまずない。家賃も急激に変動することは少ないので、精神的にラクなのは現物不動産かも。

7. インフレ対策

	REIT	現物不動産
インフレヘッジ	ある程度有効	非常に有効

2026年の日本はインフレ傾向が続いているわけですが、不動産はインフレに強い資産と言われています。物価が上がれば家賃も上がるし、物件の資産価値も上がる傾向にある。

現物不動産は固定金利でローンを組んでいれば、インフレで実質的な返済負担が軽くなるという追加メリットもある。これはREITにはない強み。

タイプ別おすすめ診断

ここまでの比較を踏まえて、タイプ別のおすすめをまとめます。

REITが向いている人

• 投資に手間をかけたくない人
• 少額から始めたい人
• いつでも現金化できる流動性が欲しい人
• 不動産投資の入門として経験を積みたい人
• 株式投資の延長で不動産にも分散投資したい人

現物不動産が向いている人

• レバレッジを使って大きな資産を築きたい人
• 節税メリットを最大限に活かしたいサラリーマン
• 自分で物件を選んだり運営したりするのが楽しそうと感じる人
• 長期的に安定した家賃収入が欲しい人
• 本気で脱サラ・FIREを目指している人

両方やるのが最強

実は、僕が一番おすすめしたいのは**「REITも現物もどっちもやる」**という戦略。

最初はREITで不動産投資の感覚を掴んで、知識と資金が貯まったら現物にステップアップ。現物を買った後も、余裕資金をREITに回して分散投資。こうすることで、お互いのデメリットを補い合える。

よくある質問

Q. REIT ETFとJ-REITの個別銘柄、どっちがいい？

初心者はまずETF（東証REIT指数に連動するもの）から始めるのがおすすめ。個別銘柄の分析ができるようになったら、個別REITに移行するのがスムーズ。

Q. 現物不動産を買う前にREITで経験を積むべき？

絶対にそうとは限らないけど、おすすめはしたい。REITで「不動産市場ってこう動くんだ」という感覚を掴んでから現物に行くと、物件選びの精度が上がる気がします。

Q. 不動産クラウドファンディングはどっちに近い？

性質としてはREITに近いかな。少額で始められる・手間がかからない・流動性は低め（途中解約できないものが多い）。REITとの違いは、特定の物件に投資できることと、比較的高い利回りが期待できること。詳しくはクラウドファンディング比較記事を読んでみてください。

まとめ

REITと現物不動産投資の比較をまとめると：

この記事のポイント：

• REITは手軽・少額・高流動性が魅力。手間をかけたくない人向き
• 現物不動産はレバレッジ・節税・インフレ対策が強み。本格的に資産を築きたい人向き
• 利回りは単純比較できない（計算方法が違うので注意）
• 理想は両方を組み合わせたハイブリッド戦略
• まずはREITか不動産クラウドファンディングで始めて、徐々にステップアップするのがおすすめ

どちらを選ぶにしても、「始めない」が一番のリスク。自分に合った方法で、不動産投資の世界に一歩踏み出してみましょう。