築古アパート投資で月10万の家賃収入を作る方法
築古アパート投資で安定した家賃収入を得る方法を徹底解説。物件の探し方・リフォーム・融資・管理のコツまで。
築古アパートで月10万円の家賃収入って、実際いけるの？
「築古アパート投資がアツいらしい」
最近、こういう話をよく聞くようになったよね。YouTubeでもSNSでも、築古物件をリフォームして大家になる人たちの話がバズってる。
でも正直なところ、「本当に儲かるの？」「ボロ物件買って大丈夫なの？」って不安もあるよね。僕もそうだった。
結論から言うと、築古アパート投資は正しいやり方でやれば月10万円の家賃収入は十分に現実的です。ただし、テキトーにやるとマジで地獄を見るので、この記事でしっかり学んでいってください。
築古アパート投資とは？
築古アパート投資とは、築20年以上（場合によっては築30年、40年）の古いアパートを安く仕入れて、リフォームして入居者を入れ、家賃収入を得る投資方法。
なぜ築古アパートが注目されるのか
- 物件価格が安い: 新築の半額〜3分の1程度で買える
- 利回りが高い: 表面利回り10%以上の物件も珍しくない
- 土地値以下で買えることもある: 建物の価値がゼロ評価の物件は、実質土地だけの値段
- 少額で始められる: 地方なら数百万円〜1,000万円台で1棟買える
月10万円の家賃収入を作るシミュレーション
具体的な数字で見てみましょう。
モデルケース
- 物件: 築35年 木造アパート 6室
- 購入価格: 800万円
- リフォーム費用: 200万円（外装塗装＋水回り交換）
- 家賃: 3.5万円/室
- 満室時家賃収入: 21万円/月
- 空室率: 10%想定
- 実効家賃収入: 約19万円/月
毎月の支出:
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| ローン返済（1,000万円/15年/金利2.5%） | 約66,700円 |
| 管理委託料（家賃の5%） | 約9,500円 |
| 修繕積立（家賃の5%） | 約9,500円 |
| 固定資産税（月割り） | 約5,000円 |
| 火災保険（月割り） | 約3,000円 |
| 支出合計 | 約93,700円 |
毎月のキャッシュフロー: 190,000円 − 93,700円 = 約96,300円
ほぼ月10万円！もちろんこれは満室率90%を維持できた場合の計算だけど、十分に現実的な数字です。
築古アパートの探し方
物件検索サイトで探す
- 楽待: 投資用物件の定番サイト。利回り検索がしやすい
- 健美家: 楽待と並ぶ投資物件サイト。地方物件に強い
- アットホーム: 一般の不動産サイトだけど、投資用物件もある
探すときのポイント
- 利回り12%以上を目安に: 築古は経費がかかるので、表面利回りが高くないとキャッシュフローが出ない
- 駅から徒歩15分以内: いくら安くても、需要がなければ意味がない
- エリアの賃貸需要を調べる: ホームズの「見える！賃貸経営」などで空室率をチェック
- 土地値を確認する: 最低でも土地値以上の価値がある物件を選ぶ（出口戦略のため）
不動産会社とのネットワーク
実は、いい物件ってネットに出る前に売れちゃうことが多いんですよ。だから、地元の不動産会社と仲良くなって「いい物件が出たら教えてください」と伝えておくのがめちゃくちゃ大事。
最初は「素人が何言ってんだ」って扱いを受けることもあるけど、何度も通って誠意を見せれば、徐々に情報をもらえるようになります。
リフォームのコツ
築古アパート投資の成否はリフォームにかかってると言っても過言じゃない。
必ずやるべきリフォーム
- 外壁塗装: 第一印象で入居が決まると言っても過言じゃない
- 共用部の清掃・修繕: エントランス、廊下、ゴミ置き場
- 水回りの更新: キッチン、浴室、トイレは古いと一発アウト
- クロスの張り替え: 最もコスパのいいリフォーム
やらなくていいリフォーム
- フルリノベーション: 築古にお金をかけすぎると利回りが死ぬ
- 過剰な設備投資: ターゲット入居者に合わないグレードアップは無駄
- 構造に関わる大規模工事: コストが見合わないことが多い
リフォーム費用の目安
| 工事内容 | 1室あたりの費用 |
|---|---|
| クロス全面張替え | 5〜10万円 |
| フローリング上張り | 8〜15万円 |
| キッチン交換 | 15〜25万円 |
| ユニットバス交換 | 30〜60万円 |
| トイレ交換 | 5〜15万円 |
| 外壁塗装（1棟） | 80〜150万円 |
全室フルリフォームすると莫大な費用になるので、空室の部屋から順にリフォームしていくのが現実的。まず1〜2室をリフォームして入居者を入れ、その家賃で次の部屋をリフォーム…という流れがおすすめ。
融資を受けるには？
築古物件の融資は、新築・築浅と比べるとハードルが上がるのが正直なところ。
使える金融機関
- 日本政策金融公庫: 築古物件でも融資が出やすい。金利は1〜2%程度
- 地方銀行・信用金庫: エリアによっては積極的に融資してくれるところもある
- ノンバンク: 金利は高め（3〜4%）だが、審査が柔軟
融資を通すコツ
- 自己資金を多めに用意する（物件価格の20〜30%が理想）
- 物件の収益性をしっかりシミュレーションして提出する
- リフォーム計画書を作って「こうやって収益化します」と説明する
- 経験がなくても、本で勉強したこと・セミナーに参加したことをアピール
空室対策のテクニック
築古アパートの最大のリスクは空室。でも、ちゃんと対策すれば入居率を上げることはできる。
賃貸付けのコツ
- 家賃設定を間違えない: 周辺相場をしっかり調べて、適正価格で募集する。欲張って高くしすぎると長期空室のリスク
- 管理会社を複数使う: 1社だけだと紹介力に限界がある。複数の管理会社に客付けを依頼しよう
- 写真にこだわる: ネット掲載時の写真が命。明るく清潔に見える写真を撮る
- 初期費用を下げる: 敷金0・礼金0・フリーレント1ヶ月などで競争力アップ
- ペット可・楽器可: 差別化ポイントとして効果的。築古は防音性が低いのでちょっと注意だけど
入居者に長く住んでもらうコツ
空室対策って「入居者を入れる」ことだけじゃなくて、「退去を減らす」ことも超重要。
- 設備のトラブルには迅速に対応する
- 更新料を安く設定する（または無料にする）
- 共用部を清潔に保つ
- 長期入居者には家賃の値下げ交渉に応じる（退去されるよりマシ）
築古アパート投資のリスクと対策
リスク1: 大規模修繕
築古は突然の大規模修繕が発生するリスクがある。給排水管の老朽化、屋根の雨漏り、シロアリ被害など。
対策: 購入前にインスペクション（建物診断）を実施する。修繕積立金を毎月ちゃんと積んでおく。
リスク2: 耐震性
旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）の物件は、地震のリスクが高い。
対策: できれば新耐震基準の物件を選ぶ。旧耐震でも耐震補強工事済みの物件なら検討OK。
リスク3: 入居者の質
築古で家賃が安い物件は、入居者の質に注意が必要。家賃滞納や近隣トラブルのリスクが上がることがある。
対策: 入居審査をしっかりする。保証会社の利用を必須にする。管理会社と連携して問題には早期対応。
リスク4: 出口戦略
築古物件は将来的に売却しにくい場合がある。建物の価値がほぼゼロだと、土地値でしか売れない。
対策: 購入時点で出口を考えておく。更地にして売る、建て替える、土地だけ売るなど、複数のシナリオを想定。
実際の成功パターン
パターンA: 地方の築35年アパートを再生
- 購入価格500万円（6室）
- リフォーム費200万円
- 家賃3万円/室×6室 = 月18万円
- ローンなし（現金購入）
- 月の経費5万円
- キャッシュフロー: 月13万円
パターンB: 郊外の築25年アパートで安定運用
- 購入価格1,500万円（8室）
- リフォーム費300万円
- 家賃4万円/室×8室 = 月32万円
- ローン返済 月12万円
- 月の経費8万円
- キャッシュフロー: 月12万円
どちらも月10万円超えを達成してる。共通しているのは、物件を安く仕入れて、最低限のリフォームで収益化していること。
まとめ
築古アパート投資で月10万円の家賃収入を作る方法をまとめました。
この記事のポイント：
- 築古アパートは安く買えて利回りが高い
- 月10万円のキャッシュフローは十分に現実的（シミュレーション済み）
- 物件探しは利回り12%以上・駅徒歩15分以内が目安
- リフォームは優先順位をつけて段階的に実施
- 融資は公庫・地銀・信金を中心に検討
- 空室対策と入居者維持の両方が重要
- リスク管理（大規模修繕・耐震性・出口戦略）を忘れずに
築古アパート投資は「安く買って、手をかけて、長く稼ぐ」ビジネス。手間はかかるけど、その分リターンも大きい。物件選びの目利き力をつけて、賢く大家デビューしましょう。
敷地に余裕があるなら、小屋を設置してコワーキングスペースや物置として貸し出す「小屋活用」も面白い副収入源です。
