不動産投資の始め方おすすめサービストップ5｜サラリーマン大家が実体験で比較

僕は石田コウタ、38歳。都内メーカーの経理部に勤めながら、サラリーマン大家として不動産投資を続けて5年になります。

現在の所有物件は区分マンション2戸。年間の家賃収入は約240万円で、ローン返済や管理費を差し引いた手残りは月あたり約6.5万円。派手な数字ではないかもしれませんが、サラリーマンの本業を続けながらの副収入としては悪くないと思っています。

正直に言うと、不動産投資を始めるまでに2年近く悩みました。「騙されるんじゃないか」「ローンを組むのが怖い」「本当に素人にできるのか」——そんな不安をずっと抱えていたからです。

この記事では、あの頃の僕と同じように悩んでいる方に向けて、不動産投資の入り口となるサービスを5つ、実体験をもとに比較します。包み隠さず書くと、失敗も含めてすべてお伝えするつもりです。

僕が不動産投資を始めた理由

少しだけ、僕の話をさせてください。

33歳の時、息子が生まれた。嬉しさと同時に、将来の教育費や住宅ローンのことを真剣に考えるようになった。経理という仕事柄、会社の財務諸表を見る機会が多い。数字を見れば見るほど、「給料だけに依存する人生設計は危うい」と感じた。

株式投資は既にやっていたが、相場の変動に一喜一憂する自分が嫌だった。もっと安定的な収入源が欲しい——そう思って辿り着いたのが不動産投資だった。

評価基準

基準	内容
始めやすさ	初心者が最初の一歩を踏み出せるか
リスクの大きさ	元本毀損や損失のリスク（低いほど高評価）
期待リターン	現実的な利回り・収益性
学びの質	投資家として成長できるか

それぞれ5点満点で評価し、総合20点満点でランキングにしています。

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第1位：不動産投資セミナー（総合評価：17.5/20）

項目	評価
始めやすさ	★★★★★
リスクの大きさ	★★★★★（リスクほぼなし）
期待リターン	★★★★☆（直接の利益はなし。学びが将来の利益に）
学びの質	★★★★☆

1位に「セミナー」を置くのは意外に思われるかもしれません。しかし、これが僕の実体験からの確信です。

不動産投資で最も大切なのは、物件を買うことではない。正しい知識を身につけることです。そして、体系的に知識を得る最も効率的な手段がセミナーでした。

僕が最初に参加したのは、大手不動産会社が主催する無料セミナー。正直に言うと、最初は「どうせ営業目的でしょ」と身構えていました。実際、セミナー後に営業の電話がかかってくることもあった。

しかし、複数のセミナーに参加するうちに、不動産投資の全体像が見えてきた。利回りの計算方法、融資の仕組み、物件選びのポイント、税金対策——これらの基礎知識は、セミナーがなければ習得に何倍もの時間がかかっていたと思います。

セミナー選びのポイント：

• 特定の物件を押し売りしないセミナーを選ぶ
• 講師が現役の投資家であること
• 参加者同士の交流時間があるとベスト（投資家仲間ができる）
• 無料セミナーでも質の高いものは多い

僕が参加してよかったと思うセミナーの共通点は、「デメリットもちゃんと教えてくれる」こと。空室リスク、金利上昇リスク、修繕費の積み立て——こうしたマイナス面を隠さず説明してくれるセミナーは信頼できます。

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第2位：不動産クラウドファンディング（総合評価：16.5/20）

項目	評価
始めやすさ	★★★★★
リスクの大きさ	★★★★☆
期待リターン	★★★★☆
学びの質	★★★☆☆

不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）は、1万円から不動産投資に参加できるサービスです。2024年頃から市場が急拡大し、2026年現在では30社以上のプラットフォームが運営されています。

僕が最初に不動産クラファンに投資したのは2022年。「実物不動産を買う前に、小さく不動産投資を体験したい」という動機でした。

仕組みは簡単です。運営会社がファンドを組成し、投資家が出資する。運営会社が物件を取得・運用し、得られた利益を投資家に分配する。投資家は物件の管理を一切する必要がなく、待つだけで分配金が入ってくる。

僕の不動産クラファン実績：

サービス名	投資額	期間	想定利回り	実績利回り
A社	30万円	12ヶ月	5.0%	5.0%
B社	20万円	6ヶ月	4.5%	4.5%
C社	50万円	18ヶ月	6.2%	運用中

今のところ、元本毀損はゼロ。想定利回り通りの分配金を受け取っています。銀行預金の利率を考えれば、十分に魅力的な数字です。

ただし、注意点もあります。

• 人気ファンドは「クリック合戦」になり、投資したくてもできないことがある
• 途中解約ができないファンドが多い
• 運営会社の倒産リスクはゼロではない

不動産クラファンは、実物不動産投資への「練習」として最適です。少額で始められ、不動産投資の感覚を掴むことができる。僕もクラファンで経験を積んだことが、実物不動産購入への自信につながりました。

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第3位：中古ワンルーム投資会社（総合評価：15.5/20）

項目	評価
始めやすさ	★★★☆☆
リスクの大きさ	★★★☆☆
期待リターン	★★★★★
学びの質	★★★★★

ここからが「本格的な不動産投資」の領域です。

僕が最初に購入したのは、都内の中古ワンルームマンション。築18年、駅徒歩7分、価格1,680万円。フルローンを組んで、自己資金は諸費用の約80万円のみでスタートしました。

正直に言うと、契約書にハンコを押す瞬間は手が震えた。1,680万円という金額は、当時の僕の年収の約3倍。「本当にこれでいいのか」という不安は、どれだけ勉強しても完全には消えなかった。

しかし、今振り返れば、あの決断は正しかった。

購入から5年が経ち、一度も空室になっていない。毎月の家賃収入から、ローン返済・管理費・修繕積立金を差し引いた手残りは月約2.8万円。さらに、物件の資産価値は購入時から約150万円上昇している。

中古ワンルーム投資のメリット：

• 新築と比べて価格が安く、利回りが高い
• 都心の駅近物件は空室リスクが低い
• 管理は管理会社に任せられるので、サラリーマンでも運営可能

中古ワンルーム投資のデメリット：

• ローンを組む必要があるため、心理的ハードルが高い
• 物件選びを間違えると空室や修繕で赤字になる
• 管理会社の質が収益に直結する

包み隠さず書くと、2戸目の物件では失敗もしました。管理会社の対応が悪く、退去後の原状回復に想定以上の費用がかかった。管理会社を変更してからは安定しましたが、最初の管理会社選びの重要性を痛感した出来事でした。

中古ワンルーム投資を始める際は、信頼できる不動産投資会社を通すことを強くおすすめします。物件の選定、融資の斡旋、管理会社の紹介——一人で全部やるのは、特に初心者には荷が重い。

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第4位：不動産投資スクール（総合評価：14.5/20）

項目	評価
始めやすさ	★★★★☆
リスクの大きさ	★★★★★（学習コストのみ）
期待リターン	★★★☆☆（間接的）
学びの質	★★★★★

セミナーが「入門編」だとすれば、スクールは「実践編」です。

僕は不動産投資を始めて2年目に、ある不動産投資スクールに入会しました。入会金と年会費を合わせて約35万円。正直、安くはない金額です。

しかし、この投資は十分に回収できました。スクールで得た知識——特に「物件の目利き」と「融資戦略」——が、2戸目の物件購入で大きく活きたからです。独学では到達できなかったレベルの実践的な知識を、体系的に学ぶことができました。

スクールで学んだことの一部：

• 収益物件のキャッシュフローシミュレーション
• 銀行融資の審査基準と対策
• 物件の現地調査で見るべきポイント
• 確定申告と節税の実務
• 出口戦略（売却タイミングの見極め）

ただし、スクール選びには注意が必要です。中には高額な受講料を取るだけで中身が薄いスクールもある。僕が選ぶ際に重視したのは、以下の3点です。

1. 講師が現役の不動産投資家であること
2. 受講生の実績（実際に物件を購入した人数）が公開されていること
3. 卒業後もコミュニティに参加できること

特に3つ目は重要です。不動産投資は孤独な戦いになりがちですが、同じ志を持つ仲間がいることで、モチベーションの維持と情報交換ができます。僕のスクール仲間とは今でも月1回の勉強会を続けています。

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第5位：REIT（不動産投資信託）（総合評価：14/20）

項目	評価
始めやすさ	★★★★★
リスクの大きさ	★★★☆☆
期待リターン	★★★☆☆
学びの質	★★★☆☆

REITは、証券口座があれば数万円から購入できる「最も手軽な不動産投資」です。

簡単に説明すると、不動産に投資する投資信託のこと。投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、住宅などの不動産を購入・運営し、得られた利益を投資家に分配します。

僕もポートフォリオの一部としてJ-REITを保有しています。現在の保有額は約150万円で、年間の分配金は約6万円（利回り約4%）。

REITのメリット：

• 数万円から始められる
• 流動性が高い（株式と同様に売買可能）
• 分散投資ができる（1銘柄で複数物件に投資）
• 管理の手間がゼロ

REITのデメリット：

• 株式市場の影響を受けやすい（不動産の実態とは異なる値動きをすることがある）
• レバレッジが効かない（融資を使った投資ができない）
• 「大家としての経験」は積めない

正直に言うと、REITだけでは「不動産投資をしている」という実感は薄い。しかし、不動産投資の入り口としては優れています。REITで不動産市場の動向に触れながら、クラファンやセミナーで知識を深め、最終的に実物不動産の購入を目指す——このステップアップが、僕のおすすめするルートです。

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5つのサービスの比較まとめ

順位	サービス	最低投資額	リスク	期待利回り	おすすめの人
1位	セミナー	0円（無料）	なし	—	全くの初心者
2位	不動産クラファン	1万円	低〜中	3〜7%	少額で体験したい人
3位	中古ワンルーム	50〜100万円	中	4〜6%	本格的に始めたい人
4位	投資スクール	20〜50万円	なし	—	知識を深めたい人
5位	REIT	数万円	中	3〜5%	手軽に始めたい人

僕がおすすめする「不動産投資の始め方ロードマップ」

最後に、これから不動産投資を始める方に向けて、僕がおすすめするステップを整理します。

Step 1（0〜3ヶ月）：知識の土台を作る 無料セミナーに3〜5回参加する。書籍も2〜3冊読む。この段階では一切お金を使わなくていい。

Step 2（3〜6ヶ月）：小さく始める 不動産クラファンに10〜30万円を投資する。REITも少額で購入してみる。不動産投資の「感覚」を身につける。

Step 3（6〜12ヶ月）：本格的に学ぶ 必要に応じて投資スクールに入会する。物件の現地調査に同行させてもらう機会があれば積極的に参加する。

Step 4（12ヶ月〜）：実物不動産の購入を検討する 十分な知識と経験を積んだ上で、中古ワンルームの購入を検討する。焦る必要はない。

不動産投資は、正しい知識と慎重な判断があれば、サラリーマンの資産形成において非常に有効な手段です。しかし、知識がないまま飛び込むと、大きな損失を被る可能性もある。

だからこそ、焦らず、一歩ずつ進んでください。僕も5年かけて、ようやく「不動産投資を選んでよかった」と心から思えるようになりました。

この記事が、あなたの不動産投資の第一歩を後押しできれば幸いです。