サラリーマン大家の確定申告、面倒すぎる問題

「不動産投資を始めたはいいけど、確定申告ってどうすればいいの？」

これ、サラリーマン大家になって最初にぶつかる壁ですよね。僕もそうでした。

会社員として働いてる時は、会社が年末調整してくれるから確定申告なんて無縁だった。でも不動産投資を始めたら、自分で確定申告しなきゃいけない。

「e-Tax？青色申告？減価償却？？」って、最初は意味不明な用語だらけでパニックになった。

でもね、一度やってみたら「あれ、思ったより簡単じゃん」って感じたんですよ。しかも、ちゃんと節税のコツを押さえれば、年間数十万円の税金を合法的に減らせる。

この記事では、サラリーマン大家の確定申告について、基礎知識から具体的なやり方、節税テクニック、よくある間違いまで、初心者が知るべきことを全部まとめました。

税理士に頼む前に、まずは自分で理解しておくことが大事。一緒に学んでいきましょう。

サラリーマン大家は確定申告が必須

まず大前提から。不動産所得が年間20万円を超えたら、確定申告が必要。

不動産所得とは

不動産所得 = 家賃収入 − 必要経費

例えば：

• 家賃収入：年間120万円
• 必要経費：年間80万円
• 不動産所得：40万円

この40万円が20万円を超えてるから、確定申告が必要。

20万円以下なら申告不要？

年間の不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は不要…なんだけど、実際には申告したほうが得なケースが多い。

なぜなら、不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算できるから。

損益通算とは、赤字を他の所得から差し引くこと。給与所得から不動産所得の赤字を引けば、所得税・住民税が減る。

つまり、確定申告すれば税金が戻ってくる。

申告しないとどうなる？

無申告がバレると：

• 無申告加算税（本来の税額の15〜20%）
• 延滞税（年7.3〜14.6%）
• 最悪、刑事罰（10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金）

バレないと思っても、銀行の入金履歴や不動産の登記情報から税務署は簡単に把握できる。

「面倒くさい」は通じない。ちゃんと申告しましょう。

白色申告 vs 青色申告、どっちを選ぶ？

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類がある。

白色申告

メリット：

• 手続きが簡単
• 帳簿が簡易でOK
• 事前の届出が不要

デメリット：

• 特別控除がない
• 赤字の繰越ができない
• 家族への給与が経費にならない

青色申告

メリット：

• 青色申告特別控除（最大65万円）が受けられる
• 赤字を3年間繰り越せる
• 家族への給与が経費にできる（青色事業専従者給与）
• 30万円未満の固定資産を一括償却できる

デメリット：

• 帳簿が複式簿記で面倒
• 事前に「青色申告承認申請書」の提出が必要

どっちを選ぶべき？

結論：青色申告一択。

理由は簡単。青色申告特別控除で65万円引けるだけで、所得税・住民税が合計で約20万円減る（税率30%の場合）。

「複式簿記が面倒」って思うかもしれないけど、今は会計ソフト（freee、マネーフォワード、弥生等）があるから、そこまで難しくない。

僕も最初は「無理だろ…」と思ってたけど、freeeを使ったら、意外とサクサク進んだ。

青色申告にするための手続き

青色申告をするには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要がある。

提出期限：

• 新規開業の場合：開業から2ヶ月以内
• 既に事業をやってる場合：青色申告したい年の3月15日まで

例えば、2026年分から青色申告したいなら、2026年3月15日までに提出。

提出を忘れると、その年は白色申告しかできないので注意。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算式はシンプル。

不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費

総収入金額に含まれるもの

• 家賃収入
• 礼金（返還不要なもの）
• 更新料
• 駐車場収入
• その他の収入（看板設置料など）

含まれないもの：

• 敷金（返還義務があるため）
• 保証金（返還義務があるため）

必要経費に含まれるもの

ここが一番大事。どこまで経費にできるかで税額が大きく変わる。

経費にできるもの

1. 管理費・修繕積立金

• 区分マンションの場合、毎月払ってる管理費・修繕積立金

2. 管理委託費

• 管理会社に支払う手数料（家賃の5%程度）

3. 修繕費

• エアコン修理、壁紙張り替え、給湯器交換など
• 注意：資産価値を上げる工事（大規模リフォームなど）は「資本的支出」として減価償却が必要

4. 減価償却費

• 建物や設備の価値が年々減少する分を経費計上できる
• これが節税の最大のポイント（後述）

5. ローンの利息部分

• ローン返済額のうち、利息部分のみ経費にできる
• 元本部分は経費にならないので注意

6. 固定資産税・都市計画税

• 毎年払う固定資産税は全額経費

7. 火災保険料・地震保険料

• 1年分を経費計上

8. 水道光熱費

• 共用部の電気代など（区分マンションの場合は管理費に含まれてることが多い）

9. 通信費

• 不動産投資に関する電話代、インターネット代の一部

10. 交通費

• 物件の確認、管理会社との打ち合わせなどの交通費

11. 新聞図書費

• 不動産投資関連の書籍、雑誌、セミナー代

12. 交際費

• 不動産投資関連の会食など（プライベートとの区別が難しいので注意）

13. 税理士費用

• 確定申告を税理士に依頼した場合の報酬

14. その他

• 不動産取得税（購入時のみ）
• 登記費用
• 仲介手数料
• など

経費にできないもの

• ローンの元本部分
• 自分への給料（事業所得じゃないから）
• 私的な出費（家族旅行とか）

家事按分（あんぶん）

自宅兼事務所の場合、一部を経費にできる。

例えば、自宅の家賃10万円のうち、20%を不動産投資の事務作業に使ってるなら、2万円を経費計上できる。

ただし、合理的な根拠が必要。「なんとなく20%」はNG。面積比や使用時間で算出する。

僕は、自宅の一部屋（10㎡）を不動産投資の書類保管や作業に使ってるから、家賃の10%を経費にしてる。

減価償却を理解しよう

減価償却は、不動産投資の節税で最も重要な概念。ここを理解してないと損する。

減価償却とは

建物や設備は、年月とともに価値が下がる。その価値の減少分を、毎年経費として計上できる仕組みが減価償却。

減価償却の計算方法

減価償却費 = 建物の取得価額 ÷ 耐用年数

耐用年数

建物の構造によって、税法で耐用年数が決まってる。

• RC造（鉄筋コンクリート）：47年
• 重量鉄骨造：34年
• 軽量鉄骨造：19年または27年
• 木造：22年

具体例

物件価格：2,000万円（土地1,000万円、建物1,000万円）

建物の構造：RC造（耐用年数47年）

減価償却費：1,000万円 ÷ 47年 = 約21.3万円/年

この21.3万円を毎年経費として計上できる。

中古物件の耐用年数

中古物件の場合、耐用年数の計算が異なる。

法定耐用年数を超えてる場合： 耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2

例：築50年の木造（法定耐用年数22年） → 22年 × 0.2 = 4.4年 → 切り捨てて4年

法定耐用年数の一部が経過してる場合： 耐用年数 = （法定耐用年数 − 経過年数） + 経過年数 × 0.2

例：築15年のRC造（法定耐用年数47年） → (47年 − 15年) + 15年 × 0.2 = 32 + 3 = 35年

築古物件で減価償却費を大きくする

築古物件は耐用年数が短い→1年あたりの減価償却費が大きくなる→経費が増える→税金が減る。

これが築古物件投資の大きなメリット。

例：築30年の木造戸建て（建物価格500万円） → 耐用年数：22年 × 0.2 = 4.4年 → 4年 → 減価償却費：500万円 ÷ 4年 = 125万円/年

年間125万円も経費計上できるのはデカい。

設備の減価償却も忘れずに

建物だけでなく、設備も減価償却できる。

設備とは：

• 電気設備
• 給排水設備
• ガス設備
• エアコン
• など

設備の耐用年数は建物より短い（15年程度）ので、別途計算して経費計上すると節税効果が高まる。

物件価格を「建物」と「設備」に分けて計上するのがコツ。

確定申告の具体的な手順

ここからは、実際の確定申告の手順を解説します。

ステップ1: 必要書類を集める（1月中）

自分で用意するもの：

• 源泉徴収票（会社からもらう）
• マイナンバーカード（またはマイナンバー通知カードと本人確認書類）

不動産関連の書類：

• 家賃の入金明細（管理会社からもらう）
• 管理委託費の明細
• 修繕費の領収書
• 固定資産税の納税通知書
• 火災保険料の領収書
• ローンの返済予定表（銀行からもらう）
• その他経費の領収書

ステップ2: 帳簿をつける（通年）

青色申告なら、日々の収入・支出を帳簿につける必要がある。

おすすめの会計ソフト：

• freee：初心者向け、直感的に使える
• マネーフォワード クラウド確定申告：機能が豊富
• 弥生の青色申告オンライン：老舗、サポートが充実

僕はfreeeを使ってる。銀行口座やクレカを連携すれば、自動で仕訳してくれるから楽。

ステップ3: 決算書を作成する（2月中旬まで）

会計ソフトに入力した情報を元に、決算書を作成。

青色申告の場合：

• 青色申告決算書（4ページ）
• 損益計算書
• 貸借対照表

白色申告の場合：

• 収支内訳書（2ページ）

会計ソフトを使えば、ボタン一つで作成できる。

ステップ4: 確定申告書を作成する（2月中旬〜3月15日）

方法1: 会計ソフトで作成

• freee、マネーフォワード、弥生などは確定申告書も作成できる
• 指示に従って入力するだけ

方法2: 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成

• 無料で使える
• 画面の指示に従って入力

方法3: 税理士に依頼

• 費用：5〜15万円程度
• 手間がゼロ
• ミスがない

僕は最初の年だけ税理士に頼んで、2年目から自分でやってる。一度流れを理解すれば、自分でもできる。

ステップ5: 提出する（3月15日まで）

提出方法1: e-Tax（電子申告）

• パソコンやスマホから申告
• マイナンバーカードとカードリーダーが必要
• 青色申告特別控除65万円を受けるならe-Tax必須

提出方法2: 郵送

• 税務署に郵送
• 控えが欲しい場合は返信用封筒を同封

提出方法3: 税務署に持参

• 直接税務署に持っていく
• 混雑するのでおすすめしない

ステップ6: 納税または還付（3月15日まで）

所得税を納付する（不動産所得がプラスの場合）、または還付を受ける（不動産所得がマイナスで損益通算した場合）。

納税方法：

• 振替納税（銀行口座から自動引き落とし）
• クレジットカード
• コンビニ納付
• 銀行・郵便局の窓口

還付の場合、1〜2ヶ月後に指定口座に振り込まれる。

サラリーマン大家の節税テクニック7選

ここからは、合法的に税金を減らすテクニックを紹介します。

テクニック1: 青色申告で65万円控除

これは基本。青色申告するだけで、所得から65万円引ける。

税率30%なら、約20万円の節税。やらない理由がない。

テクニック2: 減価償却を最大限活用

建物だけでなく、設備も別途減価償却する。

物件価格を「土地」「建物」「設備」に分けることで、減価償却費を増やせる。

例：

• 物件価格3,000万円
• 土地：1,500万円
• 建物：1,200万円
• 設備：300万円

設備を分けることで、減価償却費が増える。

テクニック3: 小規模企業共済に加入

不動産所得が事業的規模（5棟10室以上）になったら、小規模企業共済に加入できる。

掛金は全額所得控除。月7万円（年84万円）まで掛けられる。

税率30%なら、年25万円の節税。

テクニック4: 経費を漏らさず計上

通信費、交通費、新聞図書費など、小さい経費も積み重なると大きい。

領収書をしっかり保管して、忘れずに計上する。

テクニック5: 修繕費と資本的支出を使い分ける

修繕費：一括で経費計上できる 資本的支出：減価償却で数年に分けて経費計上

ギリギリのラインなら「修繕費」として処理すれば、その年の経費が増える。

修繕費として処理できる目安：

• 金額が20万円未満
• 3年以内の周期で行う修繕
• 原状回復を目的とした工事

テクニック6: 家族を事業専従者にする

青色申告で事業的規模（5棟10室以上）の場合、家族への給与を経費にできる。

条件：

• 配偶者または親族
• 15歳以上
• 6ヶ月以上、専ら事業に従事している

例えば、配偶者に年間80万円払えば、80万円が経費になる。

テクニック7: 赤字の年は損益通算を活用

不動産所得が赤字の場合、給与所得から差し引ける（損益通算）。

例：

• 給与所得：600万円
• 不動産所得：−100万円（赤字）
• 課税所得：600万円 − 100万円 = 500万円

課税所得が減るので、所得税・住民税が減る。

特に初年度は、物件購入の諸費用（登記費用、仲介手数料など）を経費計上できるから、赤字になりやすい。

よくある間違いと注意点

初心者がやりがちな間違いを紹介します。

間違い1: ローンの元本を経費にする

ローン返済額のうち、経費にできるのは利息部分だけ。元本部分は経費にならない。

間違い2: 私的な支出を経費にする

家族旅行、プライベートの飲み会などを経費にするのはNG。

税務調査で指摘されると、追徴課税＋加算税がかかる。

間違い3: 領収書を保管しない

領収書やレシートは7年間保管が義務。

捨てると、税務調査の時に経費が認められない。

間違い4: 事業的規模じゃないのに事業専従者給与を払う

事業的規模（5棟10室以上）じゃないと、家族への給与は経費にならない。

間違い5: 青色申告承認申請書を出し忘れる

期限内に出さないと、その年は白色申告しかできない。翌年も期限内に提出が必要。

間違い6: 減価償却の計算を間違える

耐用年数を間違える、土地と建物の按分を間違える…などのミスが多い。

不安なら、最初の年だけでも税理士に頼むのがおすすめ。

税理士に頼むべき？自分でやるべき？

税理士に頼むメリット

• 手間がゼロ
• ミスがない
• 節税のアドバイスがもらえる
• 税務調査の時に対応してくれる

税理士に頼むデメリット

• 費用がかかる（5〜15万円/年）

自分でやるメリット

• 費用がかからない
• 自分の事業を理解できる

自分でやるデメリット

• 手間と時間がかかる
• ミスのリスク

おすすめの使い分け

• 物件1〜2件、不動産所得が少ない → 自分でやる
• 物件3件以上、不動産所得が多い → 税理士に頼む
• 最初の1〜2年だけ税理士に頼んで、後は自分でやる → これが一番コスパいい

僕は1年目だけ税理士に頼んで、2年目からは自分でやってる。最初に流れを教えてもらえたのが大きかった。

よくある質問

Q: 確定申告しないとバレる？

ほぼ確実にバレる。不動産の登記情報、銀行の入金履歴などから税務署は把握できる。無申告はリスクが高すぎる。

Q: 税理士費用の相場は？

物件の数や売上規模によるけど、年間5〜15万円程度。事業的規模（5棟10室以上）なら10〜20万円。

Q: 会計ソフトは必須？

青色申告なら、ほぼ必須。手書きで複式簿記をつけるのは現実的じゃない。会計ソフトなら月1,000円程度で使える。

Q: 赤字が続いても大丈夫？

3年連続で赤字だと、税務署から「事業として成り立ってないのでは？」と疑われることがある。適度に黒字を出すのが無難。

Q: ふるさと納税と併用できる？

できる。ただし、不動産所得がある分、ふるさと納税の上限額が変わるので注意。

Q: 副業禁止の会社でもバレない？

確定申告自体はバレない。ただし、住民税が上がるので、会社の経理に気づかれる可能性はある。住民税を「普通徴収（自分で納付）」にすれば、バレにくい。

まとめ

サラリーマン大家の確定申告は、最初は面倒に感じるけど、一度覚えれば難しくありません。

この記事のポイント：

• 不動産所得が年間20万円を超えたら確定申告が必須
• 青色申告で65万円控除を受けよう（事前申請が必要）
• 減価償却を理解すれば大きく節税できる
• 経費は漏らさず計上（領収書は必ず保管）
• ローンの元本は経費にならない（利息部分のみ経費）
• 会計ソフトを使えば自分でもできる
• 最初の1〜2年は税理士に頼むのもアリ

確定申告は、不動産投資の成功に欠かせない要素。面倒だからと放置せず、しっかり向き合いましょう。

まずは不動産投資の基礎を学んで、失敗パターンを避けながら、正しく運用していくことが大切。

節税は合法的に行えば、年間数十万円の差になる。この記事を参考に、賢く確定申告してください。

一緒に頑張りましょう！